Les OPCI (Organismes de placement collectif immobilier) semblent déjà être un véhicule d’investissement attrayant pour les particuliers, bien qu’ils n’aient pas encore démarré. Une étude menée auprès de personnes physiques a montré que 80% des sondés, après avoir bien saisi le concept des OPCI, montrent des intentions d’investir dans ces véhicules.

C'est ce que révèle Noreddine Tahiri, directeur général d’AjarInvest, future société de gestion des OPCI et filiale commune de CIH Bank et de la CDG. M. Tahiri intervenait lors de la conférence de lancement des OPCI organisée conjointement par l'AMMC et le ministère des Finances ce 11 juin à Rabat.

Le DG d'AjarInvest estime que les OPCI permettront aux particuliers de "bénéficier des avantages de l’immobilier locatif sans ses inconvénients", à savoir le recouvrement des loyers, les déboires de la copropriété ou le paiement des impôts... Des corvées qui seront plutôt du ressort des sociétés de gestion des OPCI, qui promettent d'ailleurs des rendements oscillants entre 6% et 7% sur une mise "qui peut descendre jusqu’à 50.000 DH", toujours selon notre interlocuteur.

Jusqu'à présent, ce sont 4 opérateurs qui ont déposé leurs dossiers de demande d’agrément de société de gestion d’OPCI, selon la présidente de l'AMMC Nezha Hayat.

"Ces demandes sont en cours de traitement, et les premiers agréments pourront être prononcés dans les prochaines semaines", ajoute-elle. Si les sociétés de gestion des OPCVM ne sont pas agréées par l’AMMC, les sociétés de gestion des OPCI, elles, doivent impérativement l’être. Une exigence supplémentaire introduite par la loi et la réglementation relative à ces organismes.

La présidente de l’AMMC indique toutefois qu’une seconde circulaire doit être homologuée afin de boucler définitivement le cadre réglementaire des OPCI. Elle porte sur les modalités d'agrément et de fonctionnement de ces véhicules. "Cette circulaire est en cours de validation auprès du Secrétariat général du gouvernement", précise Nezha Hayat. Selon ses estimations, elle devra être publiée dans le Bulletin officiel dans les prochaines semaines.

D’une autre part, on apprend également que 15 demandes d’agrément d’évaluateurs immobiliers sont à l’étude chez le régulateur, et que trois autres agréments ont été déjà délivrés. Rappelons que les biens immeubles et droits réels des OPCI doivent faire l'objet d'une évaluation au moins une fois par semestre par deux évaluateurs indépendants. Toutefois, les professionnels estiment que l'absence d'un indice de loyer de référence compliquera la tâche aux évaluateurs.

Les institutionnels courtisés

Pour Noreddine Tahiri, les OPCI devront essentiellement attirer les investisseurs institutionnels, notamment les assurances et les caisses de retraite, dont l’investissement actuel dans l’immobilier reste limité à 5% du total de leurs actifs, contre une part de 95% dédiée aux actifs des marchés financiers.

"Ces compagnies sont surexposées sur les marchés financiers", avance Noreddine Tahiri. "L’immobilier peut jouer donc pour elles un rôle d’amortisseur des fluctuations de ces marchés".

Les assureurs appréhendent toutefois l'immobilier eu égard à son illiquidité, en plus de ses soucis de solvabilité. Une appréhension que Noreddine Tahiri comprend, en argumentant que "l'immobilier est tout un métier", faisant allusion aux différents aléas de gestion journalière de l'immobilier locatif. Mais pour lui, les OPCI pourront encore une fois s'occuper de la gestion de ces aléas, et donc permettre aux assureurs d'investir indirectement dans l'immobilier et de bénéficier de ses divers avantages.

D'une autre part, la question de la taille des OPCI peut elle aussi inquiéter les assureurs. Alors que la taille moyenne des OPCI français avoisine 1,2 milliard d'euro, et que celle des OPCI américain est d'à peu près 5 milliards de dollars, d'aucuns se demandent s'il y a un véritable marché au Maroc qui permettrait d'avoir des OPCI de tailles conséquentes qui séduiront les institutionnels.

Nawfal Bendefa, PDG de Reim Partners, société de gestion d'actifs immobiliers, explique que dans plusieurs pays, la ruée vers les OPCI a causé leur fragmentation dans un premier temps.

"J'espère que pour notre pays nous pourrons dépasser cette première étape, et aller directement vers une phase de consolidation, où nos acteurs travaillent ensemble", avance Nawfal Bendefa. "Cela représenterait une appréhension de moins pour les assureurs et autres investisseurs institutionnels de la place".