Iben Mansour: Le dispositif fiscal du logement social n’est plus adapté

ENTRETIEN. Pour cet investisseur immobilier et ex-président de la Fédération nationale des promoteurs (FNPI), les incitations fiscales liées au logement social doivent être maintenues mais révisées et orientées davantage vers les acquéreurs. Il appelle par ailleurs à soutenir la classe moyenne et à une plus grande implication des banques.

Iben Mansour: Le dispositif fiscal du logement social n’est plus adapté

Le 28 octobre 2019 à 17h14

Modifié 11 avril 2021 à 2h43

ENTRETIEN. Pour cet investisseur immobilier et ex-président de la Fédération nationale des promoteurs (FNPI), les incitations fiscales liées au logement social doivent être maintenues mais révisées et orientées davantage vers les acquéreurs. Il appelle par ailleurs à soutenir la classe moyenne et à une plus grande implication des banques.

Médias24: Le dispositif fiscal pour le logement à 250.000 DH arrive à son terme en 2020. Peut-on considérer positif, son impact sur le secteur et sur la population ?

Youssef Iben Mansour: Depuis sa promulgation, le dispositif du logement social a permis de réduire de 70% le déficit en logements sur la période 2000-2018, le faisant passer de plus de 1,2 million à moins de 400.000 unités, et par là d’infléchir la courbe structurellement ascendante de ce déficit.

Il faut savoir aussi que 80% de la production de logements modernes au Maroc est concentrée autour du logement social compte tenu du prix limité à 250.000 DH et celui du pouvoir d’achat des citoyens.

Ce dispositif a donné au secteur le climat de confiance adéquat et a permis d’amorcer une nouvelle période du marché immobilier avec une nouvelle approche de stabilité basée sur une visibilité fiscale jusqu’en 2020.

En plus de la quantité de logements produits et des retombées économiques du dispositif, ce dernier a permis, enfin, d’instaurer une paix sociale et de contribuer à la stabilité des populations et de leur participation dans le développement de la collectivité.

Cela dit, le dernier rapport de la DGI sur les dépenses fiscales montre que le secteur immobilier est passé, pour la 1ère fois, à la 3ème place parmi les secteurs bénéficiaires des efforts consentis par l’Etat, alors qu’il a longtemps été premier.

Ceci dénote d’une baisse de l’investissement dans le logement social, à la veille de la fin du dispositif incitatif, prévue pour le 31/12/2020. Et pour cause, l’absence de visibilité des opérateurs quant à la reconduction ou non de ce dispositif.

Nous continuons à croire que le besoin en logements sociaux s’accentuera au vu de l’urbanisation et des demandes nouvelles, comme ont pu le démontrer l’étude du ministère de l’Habitat, publiée en 2016, et les dernières statistiques du secteur.

– Les promoteurs immobiliers ont construit ou sont en train de construire un nombre important de logements sociaux dans plusieurs régions, au point d’avoir de gros stocks d’invendus. Pour quelles raisons, selon vous ?

– Le facteur majeur derrière la création de stocks réside dans le déséquilibre qui existe entre l’offre et la demande. Celui-ci est induit, d’une part, par le manque d’informations et d’études de marchés fiables sur les besoins réels, et d’autre part, par le fait que les dérogations n’ont pas été données de manière rationnelle, tenant compte de l’offre et de la demande.

La convention avec l’Etat engage en effet le promoteur à finir le programme des 500 logements (le minimum requis, ndlr), quelle que soit la situation du marché ou celle de la conjoncture, et ce, malgré le problème des méventes.

S’agissant de la production dans les villes nouvelles, en l’occurrence Tamesna et Tamensourt, le problème est plus complexe. Les stocks se constituent faute de planification, d’équipements, d’infrastructures et de bonne gestion urbaine. Les promesses du gouvernement induisent en erreur l’investisseur qui se retrouve avec une réalité du marché complètement différente.

– Est-ce qu’il y a encore de la demande pour des logements à 250.000 DH ? Si oui, pourquoi elle n’est pas satisfaite par l’offre actuelle ? Dans la négative, que faut-il faire pour résorber le déficit restant et combler les besoins nouveaux ?

– Sur la période 2000-2018, le déficit en logements a été réduit de 70%. Une bonne partie de la demande a été satisfaite. Toutefois l’enquête publiée par le ministère de l’Habitat sur la demande en logements en 2016, laisse penser qu’il y a plus de 1,5 million de personnes qui cherchent à changer de logement et aspirent à de meilleures conditions de vie et de prestations. 

Le déficit actuel (près de 400.000 unités) concerne ceux qui ne peuvent pas avoir accès au logement, même celui à faible valeur immobilière totale (140.000 DH) ; ceux à revenus irréguliers et qui n’ont pas accès au financement.

Pour satisfaire la demande de cette population fragile, il y a lieu de revoir le modèle économique du logement social à faible VIT avec une meilleure péréquation pour un foncier accessible et avec des conditions de commercialisation à 100% contrôlées par les promoteurs immobiliers et non les collectivités locales.

Les besoins nouveaux, quant à eux, se situent dans la tranche sociale pouvant acquérir un logement entre 350.000 et 800.000 DH. Cette tranche, faute de produit adapté, se rabat sur le logement social. Le logement social constituera toujours une alternative à la classe moyenne tant que nous ne lui proposons pas un produit dédié.

Par ailleurs, l’évolution croissante de la démographie fait que le logement social devra encore répondre aux besoins des primo accédant et des ménages à revenu limité. Mais le modèle du produit à 250.000 DH doit être revu tout en veillant à améliorer sa prestation et sa qualité.

Il est vital que l’Etat garde la main sur les prix du logement social au Maroc

– Les besoins des Marocains en termes de logement sont-ils bien cernés ?

-Les enquêtes réalisées par le ministère de l’Habitat permettent de cerner suffisamment les besoins avec une prise de conscience de la nécessité de diversifier l’offre et améliorer les conditions d’accès au logement et son environnement immédiat. Toutefois, sur le terrain, les réalisations ne semblent pas être à la hauteur des attentes. Plusieurs couches ne sont pas servies et de plus en plus de ménages ont du mal à avoir accès au financement. 

Une mise à jour des études et des besoins, par la mise en place d’un observatoire indépendant, doit être accompagnée par une politique de production adaptée aux besoins des citoyens (logement pour la classe moyenne, logement à faible VIT, logement rural qui a eu très peu d’intérêt, logement locatif et locatif social…). 

La production de l’habitat dans l’avenir doit s’adapter au mode de vie des Marocains.

– Finalement, est-ce qu’il faut reconduire le dispositif fiscal du logement à 250.000 DH pour une durée supplémentaire ? Ou est-ce qu’il faut en lancer un autre ciblant de nouvelles catégories de la population ? Avec quels avantages ?

– Il est temps de reconnaître aujourd’hui que le dispositif d’incitations fiscales lié au logement social a atteint ses limites après avoir réalisé, en grande partie, ses objectifs quantitatifs. Il est également temps de revoir le modèle du logement social et recadrer les priorités afin de mieux cibler les besoins.

Une grande partie des promoteurs immobiliers pourrait renoncer aux incitations fiscales liées au logement social, à condition que celles-ci profitent davantage aux acquéreurs et en recadrant le dispositif.

Il faut faire attention au jour où les programmes actuels seront écoulés et qu’il n’y aura plus d’exonération. Nous assisterons alors à une flambée des prix et l’accessibilité du logement deviendra de plus en plus difficile pour les catégories sociales relativement moyennes et celles plus fragiles.

Aujourd’hui, les promoteurs offrent à 250.000 DH des logements à 3 chambres + salon, avec deux salles de bain et des ascenseurs. En cas de disparition des exonérations fiscales, le marché connaîtra une libéralisation des prix, et les niveaux actuels vont disparaître automatiquement.

Il est donc vital que l’Etat garde la main sur les prix du logement social au Maroc. Mais le dispositif est à réorienter vers les acquéreurs à travers des incitations révisées mais encourageantes.

De son côté, la classe moyenne qui n’a pas bénéficié d’avantages est pénalisée face à l’absence d’un produit adapté. Elle mérite une attention des pouvoirs publics. Si le problème se pose moins dans les petites villes, dans les grandes agglomérations, les prix restent extrêmement élevés, dépassant très souvent les 10.000 DH le m².

– Malgré le dispositif du logement à 250.000 DH, la deuxième partie de l’actuelle décennie a été marquée par un ralentissement de l’activité dans le secteur immobilier. Le ministère de tutelle a adopté une feuille de route dont on ne voit pas encore les retombées. A votre avis, à quoi est dû le tassement et que faut-il faire pour assurer une vraie relance ?

– La politique gouvernementale menée jusqu’ici a permis de produire des logements en grande quantité. Une bonne partie de l’offre a été satisfaite, l’écosystème a donné des résultats, mais l’Etat n’a pas trouvé un relais de croissance…

Les autres segments ont également donné de bons résultats jusqu’à ce que les prix deviennent trop élevés.

Le dispositif du logement à 250.000 DH a donc connu du succès d’un point de vue quantitatif et a eu des effets positifs sur les autres segments.

Mais l’effet d’entraînement s’est vite estompé à cause de la flambée des prix. S’en est suivi un réajustement des prix avec le retour vers certaines règles du marché. 

A ce niveau, l’Etat n’a pas réussi à jouer son rôle de régulateur. Il n’a pas anticipé pour éviter la situation de crise, et quand cette situation s’est ’installée il n’a pas été suffisamment réactif pour y remédier.

Pour assurer une vraie relance il faut donc continuer à soutenir les classes à faible et très faible revenu, améliorer le pouvoir d’achat et les possibilités d’épargne de la classe moyenne avec une fiscalité incitative pour qu’elle puisse acquérir des logements, améliorer la gestion urbaine et foncière, allouer plus de crédits bancaires à des taux plus bas, sur des durées plus longues et à de meilleures conditions.

Malgré leur implication, l’apport des banques reste en deçà des attentes.

– Comment agir sur le financement (promoteurs et acquéreurs) pour favoriser cette relance, sachant que les crédits immobiliers ont déjà atteint la limite prudentielle de division des risques de 30% de l’ensemble des crédits bancaires ?

-Devant la faiblesse de l’épargne, l’accompagnement financier des ménages à faible revenu par le système bancaire devient impératif. Malgré leur implication, l’apport des banques reste en deçà des attentes. 

Le recul du secteur dans sa globalité a impacté fortement tout l’écosystème, entraînant un manque dans la valeur ajoutée du pays. Tous les indicateurs ont été impactés, sachant que la promotion immobilière est un vrai moteur du secteur du BTP qui lui pèse à lui seul entre 6 et 8% du PIB national. Il est surprenant que ce recul de l’immobilier coïncide avec un ralentissement général des grands agrégats de l’économie nationale.

 Si les exigences sont allégées, les banques pourraient distribuer plus de crédit avec une baisse des taux.

Pendant les années qui ont constitué la phase euphorique du marché, les intérêts convergeaient, banques acquéreurs et opérateurs étaient heureux de partager la croissance. Le logement a crû, les banques ont distribué des crédits et les investisseurs ont financé leurs programmes.

Ce pourcentage de 30% n’a commencé à préoccuper les autorités monétaires qu’avec le début du ralentissement général des activités et l’augmentation du niveau d’endettement des grands promoteurs immobiliers. Si le montant des investissements et financements alloués au secteur augmente, la machine économique redécollera et les 30% seront maintenus à terme mais avec une augmentation en valeur absolue. 

– Les normes urbanistiques constituent-elles un frein au développement du secteur ? Idem pour les infrastructures et les équipements publics ?

– La raréfaction de l’assiette foncière urbanisable face aux retards pris dans l’élaboration des plans d’urbanisme ainsi que la complexité des procédures administratives ont rendu difficile l’investissement dans le secteur.

Dans un contexte de cherté du foncier, les normes urbanistiques constituent un frein au développement du secteur. Les normes devraient évoluer et s’adapter aux besoins des générations actuelles et futures, permettant de dégager plus de surfaces avec un meilleur aménagement. Les infrastructures et les équipements publics doivent être bien réfléchis, avec rationalisation des moyens et mise à niveau des tissus actuels.

Plusieurs textes sont en phase de projet et gagneraient à être examinés plus en détail, loin de la précipitation, notamment la procédure de promulgation des documents d’urbanisme et la révision du mode de gouvernance lié à la gestion urbanistique.

Une réflexion profonde autour de la problématique du foncier et de l’urbanisme en général s’impose. Elle doit aboutir à la mise en place d’un code du foncier uniformisant les régimes et les statuts, ainsi qu’un code de l’urbanisme intégrant les procédures d’élaboration des schémas et plans d’aménagements visant le renouvellement et la consolidation de la réserve foncière actuelle. 

Au niveau du développement du secteur dans les régions, l’objectif doit être de constituer un pouvoir économique local fort, dégagé des intérêts particuliers et disposant de compétences larges et des outils nécessaires à leur exercice.

Le nouveau gouvernement devrait veiller à achever la décentralisation et transférer à la région les compétences d’urbanisme et de logement, parce que les attentes et les besoins ne sont pas uniformes et qu’ils doivent être traités au plus près de la réalité du terrain.

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