Usuel en temps de normal, le problème des loyers impayés est amplifié par le contexte sanitaire actuel. Avec des tensions constatées entre les bailleurs et locataires, tous deux mal outillés face à la conjoncture.

Le sujet a été débattu à l’occasion d’un webinaire tenu le 12 mai, animé par les représentants régionaux de l’Association marocaine des agences immobilières.

Epineux, le dossier « n’a été pris en charge ni par le gouvernement, ni par le comité de veille économique », déplore Hicham Bensaid, coordinateur général des associations régionales et Président de l'AMAI. Il devient « urgent que le gouvernement légifère sur la relation entre les bailleurs et locataires durant les périodes difficiles », estime cet agent immobilier opérant à Rabat.

L’objectif est « d’éviter la multiplication des expulsions, surtout avec la diminution ou la perte des revenus des ménages, ou l’arrêt d’activité des professionnels causés par l’impact de la pandémie », ajoute M. Bensaid.  

« Une assurance anti-loyers impayés »

Les changements impactant la situation du locataire (perte d’emploi, arrêt temporaire d’activité, etc.) ne sont pas envisagés par les lois sur les baux. L’AMAI plaide pour un texte qui prévoit plusieurs scénarii, et qui concerneraient aussi bien les baux à usage d’habitation et professionnels, que ceux à usage commerciaux, industriels et artisanaux.

Deux propositions de loi sont actuellement sur les bureaux du parlement. Soumises respectivement par l’USFP et le PJD, elles considèrent les loyers impayés lors de l’état d’urgence comme « dette ordinaire » n’ouvrant droit qu’à  une procédure de recouvrement, et non à l’expulsion.

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Du reste, « le contexte actuel remet sur la table la priorité de mettre en place une assurance sur les impayés des loyers. C’est une proposition que nous défendons depuis longtemps, mais à laquelle les autorités n’ont jamais donné suite, au même titre que le projet de loi sur la réglementation de la profession d’agent immobilier », déplore Mohamed Lahlou, co-fondateur de l'AMAIl, contacté par nos soins avant la tenue du webinaire. 

Concrètement, il s’agira de créer « une assurance obligatoire ou facultative, qui serait reconduite tacitement chaque année pour garantir le paiement du loyer sur la durée du contrat de bail », détaille Rami Tarik, président de l’association régionale des agences immobilière-Tanger.

Ce dernier défend également l’idée d’un « Fonds central de garantie des immeubles de location ». L'intervenant propose que le locataire « verse son premier loyer dans ce fonds au lieu de le verser au bailleur. Si, à l’échéance du contrat, le bien est restitué intact au propriétaire, le montant de la garantie est lui-même restitué au locataire ».

Bons et mauvais locataires

En attendant, comment les agences gèrent-elles la situation ? « En tant qu’agents immobiliers, aucune loi ne nous oblige à effectuer une médiation immobilière entre nos clients, excepté ceux avec qui nous avons un contrat de gestion locative », explique M. Rami.  Son confère en profite pour rappeler que l'agent immobilier remplit un rôle de « catalyseur dans la gestion et l’application des contrats de bail, malgré l’injustice et la non-reconnaissance du métier d’agent immobilier par les pouvoirs publics et l’absence d’un statut officiel pour l’exercice de leur profession». 

L’objet et le résultat de cette « médiation » se font en « fonction des cas » et surtout de « la qualité du locataire », estime Benhallam Othman, président de l’ARAI-Marrakech. Les propriétaires consentent volontiers « des baisses du loyer de 50% au profit de locataire » sérieux et bon-payeurs. En revanche, l’on accorde moins de concessions aux «  locataires qui avaient du mal à payer même avant le confinement. » Dans d’autres cas, « le bailleur ne renonce pas au loyer et le locataire refuse quant à lui de payer. Et ça va au clash ».

« Nous avons eu des cas où nous sommes intervenus soit de manière professionnelle (gestion locative), soit par solidarité », rapporte Assaad Sadqi, président de l’ARAI Casablanca-Settat. « Nous avons agi par solidarité vis-à-vis de locataires en arrêt temporaire de travail ou en perte d’emploi, en proposant des solutions comme le report de loyer, voire la gratuité pendant le confinement. »

Dans les faits, l’exonération du loyer est surtout destinée aux locataires de commerces et bureaux. Contrairement aux habitations, ces locataires « n’ont pas le droit d’accéder à leurs locaux. Le locataire est donc dans l’incapacité de jouir de son bien », ajoute l’agent immobilier. C’est le cas des locataires de locaux situés dans des centres commerciaux, actuellement fermés. « Or, le fait de ne pas pouvoir jouir de son bien fait que la contrepartie du contrat n’est pas remplie, ce qui signifie que le locataire est en droit de demander la gratuité », ajoute M. Assaad.

« Des batailles judiciaires à venir »

Intervenant au débat, un juriste ne semble pas aussi affirmatif. Et annonce de futures « batailles » judiciaires sur cette question. « Il existe effectivement une entrave à la jouissance mais elle n’est pas du fait du propriétaire. Et c’est là toute la construction juridique qui va devoir être faite d’un coté ou d’un autre », fait savoir le juriste. La question sera donc en sursis en attendant que des juridictions se prononcent.

« Ce qui se passe aujourd’hui, et c’est purement factuel, c’est qu’on ne peut pas intenter des actions en expulsion pour non-paiement du loyer. Mais ce n’est pas dû à un texte juridique précis qui donne un sursis ou une suspension du paiement du bail, c’est dû au fait que les procédures judiciaires ne peuvent pas être entamées comme elles pouvaient l’être avant [les mesures de confinement]. Mais c’est juste une question de temps », ajoute l'intervenant. 

Le juriste impute le problème à la « standardisation » des contrats de bail. « Et c’est là l’erreur. Dans la crise actuelle, les contrats qui ont fait la différence sont ceux où a été prévue une clause de réduction du bail en cas d’incapacité de paiement du loyer, ou en cas de non-jouissance ou exploitation du bien », explique la même source.