Contrats d’avocats dans l’immobilier : De graves failles mises à nue par un universitaire

Médias24 dévoile les conclusions d'une étude minutieuse menée par Kamal Belherkate, professeur chercheur à l'Université Ibn Zohr. Il y pointe les nombreuses failles dans les transactions immobilières conclues par écritures d'avocats.

Contrats d’avocats dans l’immobilier : De graves failles mises à nue par un universitaire

Le 11 juin 2021 à 13h01

Modifié 11 juin 2021 à 16h22

Médias24 dévoile les conclusions d'une étude minutieuse menée par Kamal Belherkate, professeur chercheur à l'Université Ibn Zohr. Il y pointe les nombreuses failles dans les transactions immobilières conclues par écritures d'avocats.

Le sujet secoue les milieux juridiques au Maroc. Plusieurs failles ont été découvertes au niveau des transactions immobilières passées par écritures d’avocats. Début juin, le ministère de la Justice a même alerté les 17 barreaux du Royaume, précisément sur le fléau des cessions illégales de terres soulalyate.

Pour l’heure, on peine à évaluer l’ampleur du phénomène. Des inspections sont en cours. Une chose est sûre, le problème semble dépasser le seul barreau d’Agadir-Laâyoune-Guelmim. Même si le scandale est parti de cette région, qui connait « un incendie »  selon le bâtonnier Noureddine Khalil. Ce dernier a décrété son droit de regard sur tous les transferts de droits réels, contractés via les robes noires. Une décision dont la légalité est contestée par le ministère public et une partie de la profession.

Le sujet a fini par interpeller la sphère scientifique. A l’Université Ibn Zohr, le laboratoire Droit et société a mené une enquête minutieuse à ce sujet. Un échantillon d’actes à date certaine a été analysé en détail par Kamal Belherkate, professeur chercheur, concluant à de « graves dysfonctionnements » touchant de nombreux contrats.

Une prérogative sans réelles soupapes de contrôle

Des faits que le Pr Belherkate impute d’abord au législateur. Lequel a reconnu des prérogatives aux avocats (la rédaction d’actes à date certaine) sans fixer « des normes de rédaction, des procédures, des délais, etc. Il ne s’est pas non plus penché sur les garanties et droits des cocontractants, ni sur la responsabilité » des rédacteurs.

Cette « négligence » a généré « une pratique viciée » chez des avocats qui « se sont pris pour vocation la rédaction de contrats, au lieu de la mission de défense qui constitue pourtant leur vocation originelle ». Les dérives de ce qu’il estime « une minorité » d’avocats ont généré « des litiges d’un genre nouveau et des affaires inédites devant les tribunaux », où des avocats sont parties.

Des contrats rédigés malgré l’interdiction de la loi

« La donation est un acte unilatéral par lequel le donateur transfère, de son vivant, au donataire la propriété d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier à titre gracieux. » (Code des droits réels, art 273)

La gravité de l’opération est telle qu’elle doit obligatoirement donner lieu à un acte authentique (Notaire). A défaut, elle est frappée de nullité. Ce qui n’empêche pas des avocats d’amorcer des donations  par simple écrit à date certaine. Une pratique illégale et dangereuse.

Parfois la donation est initialement conclue par acte authentique, mais sa modification survient par le biais d’avenants passés sous seing privé, souligne l’étude du Pr Belherkate.

Pour contourner l’interdiction, certains avocats jouent habilement sur l’appellation de l’acte, qu’ils intitulent « contrat de remise » ou « de remise sans contrepartie ». Pire, parmi ces contrats déjà biaisés, certains sont passés par « procuration » contenant des « signatures modifiées à l’étranger ». Et sans que ladite procuration ne soit validée par les services des affaires étrangères. Un classique en matière de spoliation immobilière.

Contrats immobiliers : Vendeurs et donateurs crus sur parole

Dans ses recherches, l’universitaire a découvert que de nombreux biens immobiliers ont été cédés ou pris en donation alors même que rien ne prouvait la qualité de propriétaire chez le vendeur ou le donateur, les contrats n’étant joint d’aucune pièce en ce sens. Car souvent, l’avocat se contente de cette formule : « Le vendeur est propriétaire du bien selon ses déclarations ».  Une porte grande ouverte au faux et usage de faux.

D’ordinaire, l’avocat est censé demander les pièces justificatives aux parties ou les retirer lui-même de la conservation foncière. Il est également supposé vérifier la capacité de l’intéressé à aliéner le bien. Or, dans plusieurs actes, l’avocat ne va pas plus loin que de citer les noms et prénoms des parties ainsi que leurs numéros de CIN.

La vérification doit couvrir le bien lui-même. Mais dans les faits, le chercheur note que beaucoup de ventes ont concerné du foncier non immatriculé. Dans certains cas, le contrat ne précise même pas l’adresse du bien, ni même la ville où il se situe.

Qui rédige réellement le contrat ?

Fait intéressant. Parmi les contrats audités, plusieurs portaient le cachet d’avocats différents, tout en étant identiques dans leur forme, impression, expression, langues… Le chercheur en conclut qu’il s’agit d’un seul et unique rédacteur, mais que seules les signatures d’avocats diffèrent.

Quelques contrats l’annonce clairement : L’avocat signataire n’est pas le rédacteur, mais une autre personne ou les cocontractants eux-mêmes.

Dans les régions du Sud, des dossiers criminels ont été ouverts contre des avocats ayant confié leurs cachets à des écrivains publics. Ces derniers confectionnent les contrats-type, l’avocat ne fait que signer a posteriori.

Le visa du greffe, vérification à minima

Les failles relevées dans l’enquête du Pr Belherkate, qu’elles soient volontaires ou non, sont accentuées par un déficit de vérification chez les services du greffe. C’est à cet organe que la loi a dévolu la mission de viser les signatures d’avocats sur les contrats, et ce après signatures des parties sur toutes les pages du contrat et authentification par les « autorités locales compétentes ».

Que nous disent les faits ? Que des greffiers accordent leurs visas sur des contrats qui n’ont pas encore été signés par les parties contractantes. Et avant que ce document ne soit authentifié par ces mêmes parties auprès des autorités.

Parfois, des actes sont visés en l’absence de signatures de l’avocat et des parties sur toutes les pages, ce qui est illégal au regard de l’article 4 du code des droits réels. Pis, des contrats de vente ont été validés par le greffe alors même qu’elles ne contiennent pas de signature du vendeur !

Dans certains cas encore, on se contente d’apposer le cachet du service concerné, sans aucune mention du numéro de dépôt ou de sa date.

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