L’immobilier connait des difficultés dans tout le royaume. Et Marrakech n’échappe pas au phénomène. Résultat: depuis 2008, les prix ont baissé de 25%, voire davantage. C’est donc le moment d’acheter. Adil Bouhaja, président régional de la CGEM et promoteur immobilier, connaît bien les enjeux. Pour Médias24, il analyse la situation et fait des propositions pour relancer un secteur clé de l’économie.

-Médias24 : L’immobilier ne va pas très bien au Maroc. Quelle est la situation à Marrakech et dans la région ?

-Adil Bouhaja : Il faut oublier les années 2000 ! La crise économique est passée par là. Depuis la crise de 2008,en Espagne puis dans toute l’Europe, l’impact a été direct sur le Maroc, puisque ses principaux clients internationaux étaient européens. Et la situation géopolitique, avec les attentats spectaculaires que l’on a connus, n’a rien arrangé. On le sent bien au niveau du tourisme, où les chiffres sont à la baisse : il est donc logique que l’immobilier soit également touché.

-N’y a-t-il pas eu aussi, pour les programmes de luxe, une responsabilité des promoteurs qui, dans les années 2000, ont eu tendance à pratiquer des prix excessifs ?

-Les prix ont joué, mais ce ne sont pas les promoteurs qui en sont responsables : ce sont les propriétaires des terrains, dont les prix ont flambé et cela a impacté le coût des constructions. Les promoteurs, eux, ont sans doute eu le tort de suivre la tendance du marché, caractérisée par une demande forte et ils ont parfois trop investi, qu’ils soient promoteurs nationaux ou internationaux : beaucoup de projets, aujourd’hui, sont à l’arrêt, surtout dans la banlieue de Marrakech. Mais ne soyons pas pessimistes : si on fait un produit  de haut standing, il peut marcher aujourd’hui encore. A condition que le volume du programme ne soit pas trop important.

-Ce phénomène s’applique-t-il à l’ensemble de la région ? A Safi par exemple ?

-Marrakech est une ville à part, connue au niveau international. Le reste de la région travaille sur une demande locale, qui n’a pas de raison de fluctuer. C’est vrai pour Safi et même pour Essaouira, où il y avait certes une demande de la part d’étrangers, mais pas comparable à celle de Marrakech.

-Vue l’évolution, est-ce une bonne idée d’acheter aujourd’hui à Marrakech, que l’on soit marocain ou étranger ?

-Oui, c’est le moment d’acheter ! Que ce soit pour vivre dans le logement ou pour investir. Car les prix ont fortement baissé : les produits avec une qualité bon marché ont chuté de 50%. Les bons produits ont vu leurs prix baisser de 20 ou 25% ! C’est donc plus intéressant d’acheter à Marrakech aujourd’hui qu’il y a 10 ans, d’autant plus que la qualité a augmenté : la crise et la concurrence ont obligé les promoteurs à miser sur la qualité. Aujourd’hui, les promoteurs qui vendent sont ceux qui ont le meilleur rapport qualité/prix. Et puis, il y a un autre phénomène que je veux souligner : il y avait dans notre profession des intrus, des gens qui n’étaient pas professionnels, qui avaient intégré ce métier avec un seul objectif, gagner beaucoup d’argent en peu de temps, sans rien connaître au métier. Et comme ce secteur  n’est pas réglementé, tout le monde a pu devenir promoteur, même sans compétence aucune. Cela explique en grande partie le problème des malfaçons, dont tant de clients ont eu à se plaindre…

-La construction est un des grands baromètres de l’économie : on dit que quand le bâtiment va, tout va. Pour vous, l’immobilier à Marrakech est-il un bon critère de la santé de l’économie ?

-L’immobilier représente 9,6% du PNB. Il emploie 1 million de personnes à travers le pays ! Ce sont des chiffres importants. Dans toutes les économies mondiales, l’immobilier est un secteur qu’il faut garder, car il génère beaucoup d’autres activités. En France, les pouvoirs publics l’ont bien compris et ont fait de gros efforts au niveau des taux d’intérêt proches de 0 pour une première accession à la propriété. Si l’immobilier travaille, beaucoup de secteurs travaillent ! C’est pourquoi tous les pays ont une politique en faveur de l’immobilier, surtout dans le secteur du social. C’est très important.

-Qu’est-ce que vous espérez dans les mois qui viennent, pour  que le marché de l’immobilier, à Marrakech et dans la région, soit à la hauteur de vos espérances ?

-Je crois qu’il faut que l’on analyse sérieusement le secteur. Que l’on étudie les vraies demandes. Pour moi, il est urgent de mettre en  place un observatoire de l’immobilier, spécifique à la région de Marrakech. Pour avoir les vrais chiffres, pour que les professionnels puissent travailler en toute connaissance de cause, par rapport à la demande, mais aussi par rapport aux possibilités de crédit. C’est une analyse financière et économique poussée dont nous avons besoin. D’ailleurs, même les autorités ont besoin de visibilité dans ce domaine !

Il y a aussi le plan d’aménagement de Marrakech, qui est toujours en cours : c’est trop long et cela nuit au développement du secteur, car nous n’avons pas la visibilité dont nous avons besoin.

-Vous parliez de l’importance du logement social : de gros efforts ont été faits pour proposer des appartements à des prix très bas. Mais malgré tout, pour quelqu’un qui gagne par exemple entre le SMIC et 3.000 DH par mois, l’accession à la propriété est-elle possible ?

-Je crois qu’il faut revoir l’offre. On a actuellement deux produits pour le social : le produit à 140.000 DH et le produit à 250.000 DH. 140.000 DH, c’est un produit que les promoteurs privés ne peuvent pas faire, car c’est un produit à perte. Seul l’Etat peut le financer. Ce type de logement intéresse des personnes gagnant 2000, 3000 voire 5000 DH, même si la réglementation prévoit un maximum de 2 fois le SMIC, soit 4.500 DH. Pour le social à 250.000 DH, c’est une catégorie plus importante, non limitée par les salaires. Donc on se retrouve avec tout le monde, y compris les cadres. Car nous n’avons pas de produit spécifique  pour la classe moyenne, à qui on devrait être en mesure de proposer autre chose, à un prix se situant entre 500 et 800.000 DH. Mais cela n’existe pas aujourd’hui sur le marché ! On a donc proposé au gouvernement, malheureusement sans avoir de réponse pour le moment, de trouver une solution au niveau du foncier, qui est extrêmement cher. Pour de tels produits, il faudrait du foncier à un prix correct et cela ne dépend pas de nous.

-Un promoteur peut-il proposer un appartement de qualité à 250000 DH ?

-Encore une fois, tout dépend du foncier… Pour les constructions, on connaît les prix sur le marché. Mais si le foncier est cher, c’est impossible. L’impact du foncier sur l’appartement ne doit pas dépasser 40.000 DH, 50.000  au maximum

-Il y a aussi un problème très important : celui du financement. Pour vous, les banques ne jouent pas le jeu…

-Les banques sont de plus en plus frileuses à accorder des prêts et cela impacte le secteur. Les banques sont très regardantes avec les constructeurs ; elles le sont aussi avec les acquéreurs. Nous étudions actuellement avec l’ensemble du secteur, comment stimuler l’octroi des crédits : en clair, nous leur demandons de revoir leur politique. Les banques sont des opérateurs économiques : s’ils affaiblissent un secteur, c’est toute l’économie qui est affaiblie. Il faut donc une décision politique : il faut que le gouvernement intervienne.

On demande notamment des décisions plus rapides. Avant, dans les années 2000-2005, dans toutes les banques, il y avait, au niveau régional, un responsable qui avait le pouvoir d’accorder ou pas un crédit à des particuliers, dans la limite d’un plafond fixé par le siège,  bien sûr. On avait le déblocage du crédit en 48 heures ! Maintenant, il faut 4 à 5 mois ! Et tout se fait au niveau de Casablanca. Pourquoi tout centraliser? Ce n’est pas logique, à une époque où on parle tant de décentralisation et de  régionalisation…

 


 

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L’immobilier connait des difficultés dans tout le royaume. Et Marrakech n’échappe pas au phénomène. Résultat: depuis 2008, les prix ont baissé de 25%, voire davantage. C’est donc le moment d’acheter.  Adil Bouhaja, président régional de la CGEM et promoteur immobilier, connaît bien les enjeux. Pour Médias24, il analyse la situation et fait des propositions pour relancer un secteur clé de l’économie.


 

-Médias24 : L’immobilier ne va pas très bien au Maroc. Quelle est la situation à Marrakech et dans la région ?

-Adil Bouhaja : Il faut oublier les années 2000 ! La crise économique est passée par là. Depuis la crise de 2008,en Espagne puis dans toute l’Europe, l’impact a été direct sur le Maroc, puisque ses principaux clients internationaux étaient européens. Et la situation géopolitique, avec les attentats spectaculaires que l’on a connus, n’a rien arrangé. On le sent bien au niveau du tourisme, où les chiffres sont à la baisse : il est donc logique que l’immobilier soit également touché.

-N’y a-t-il pas eu aussi, pour les programmes de luxe, une responsabilité des promoteurs qui, dans les années 2000, ont eu tendance à pratiquer des prix excessifs ?

-Les prix ont joué, mais ce ne sont pas les promoteurs qui en sont responsables : ce sont les propriétaires des terrains, dont les prix ont flambé et cela a impacté le coût des constructions. Les promoteurs, eux, ont sans doute eu le tort de suivre la tendance du marché, caractérisée par une demande forte et ils ont parfois trop investi, qu’ils soient promoteurs nationaux ou internationaux : beaucoup de projets, aujourd’hui, sont à l’arrêt, surtout dans la banlieue de Marrakech. Mais ne soyons pas pessimistes : si on fait un produit  de haut standing, il peut marcher aujourd’hui encore. A condition que le volume du programme ne soit pas trop important.

-Ce phénomène s’applique-t-il à l’ensemble de la région ? A Safi par exemple ?

-Marrakech est une ville à part, connue au niveau international. Le reste de la région travaille sur une demande locale, qui n’a pas de raison de fluctuer. C’est vrai pour Safi et même pour Essaouira, où il y avait certes une demande de la part d’étrangers, mais pas comparable à celle de Marrakech.

-Vue l’évolution, est-ce une bonne idée d’acheter aujourd’hui à Marrakech, que l’on soit marocain ou étranger ?

-Oui, c’est le moment d’acheter ! Que ce soit pour vivre dans le logement ou pour investir. Car les prix ont fortement baissé : les produits avec une qualité bon marché ont chuté de 50%. Les bons produits ont vu leurs prix baisser de 20 ou 25% ! C’est donc plus intéressant d’acheter à Marrakech aujourd’hui qu’il y a 10 ans, d’autant plus que la qualité a augmenté : la crise et la concurrence ont obligé les promoteurs à miser sur la qualité. Aujourd’hui, les promoteurs qui vendent sont ceux qui ont le meilleur rapport qualité/prix. Et puis, il y a un autre phénomène que je veux souligner : il y avait dans notre profession des intrus, des gens qui n’étaient pas professionnels, qui avaient intégré ce métier avec un seul objectif, gagner beaucoup d’argent en peu de temps, sans rien connaître au métier. Et comme ce secteur  n’est pas réglementé, tout le monde a pu devenir promoteur, même sans compétence aucune. Cela explique en grande partie le problème des malfaçons, dont tant de clients ont eu à se plaindre…

-La construction est un des grands baromètres de l’économie : on dit que quand le bâtiment va, tout va. Pour vous, l’immobilier à Marrakech est-il un bon critère de la santé de l’économie ?

-L’immobilier représente 9,6% du PNB. Il emploie 1 million de personnes à travers le pays ! Ce sont des chiffres importants. Dans toutes les économies mondiales, l’immobilier est un secteur qu’il faut garder, car il génère beaucoup d’autres activités. En France, les pouvoirs publics l’ont bien compris et ont fait de gros efforts au niveau des taux d’intérêt proches de 0 pour une première accession à la propriété. Si l’immobilier travaille, beaucoup de secteurs travaillent ! C’est pourquoi tous les pays ont une politique en faveur de l’immobilier, surtout dans le secteur du social. C’est très important.

-Qu’est-ce que vous espérez dans les mois qui viennent, pour  que le marché de l’immobilier, à Marrakech et dans la région, soit à la hauteur de vos espérances ?

-Je crois qu’il faut que l’on analyse sérieusement le secteur. Que l’on étudie les vraies demandes. Pour moi, il est urgent de mettre en  place un observatoire de l’immobilier, spécifique à la région de Marrakech. Pour avoir les vrais chiffres, pour que les professionnels puissent travailler en toute connaissance de cause, par rapport à la demande, mais aussi par rapport aux possibilités de crédit. C’est une analyse financière et économique poussée dont nous avons besoin. D’ailleurs, même les autorités ont besoin de visibilité dans ce domaine !

Il y a aussi le plan d’aménagement de Marrakech, qui est toujours en cours : c’est trop long et cela nuit au développement du secteur, car nous n’avons pas la visibilité dont nous avons besoin.

-Vous parliez de l’importance du logement social : de gros efforts ont été faits pour proposer des appartements à des prix très bas. Mais malgré tout, pour quelqu’un qui gagne par exemple entre le SMIC et 3.000 DH par mois, l’accession à la propriété est-elle possible ?

-Je crois qu’il faut revoir l’offre. On a actuellement deux produits pour le social : le produit à 140.000 DH et le produit à 250.000 DH. 140.000 DH, c’est un produit que les promoteurs privés ne peuvent pas faire, car c’est un produit à perte. Seul l’Etat peut le financer. Ce type de logement intéresse des personnes gagnant 2000, 3000 voire 5000 DH, même si la réglementation prévoit un maximum de 2 fois le SMIC, soit 4.500 DH. Pour le social à 250.000 DH, c’est une catégorie plus importante, non limitée par les salaires. Donc on se retrouve avec tout le monde, y compris les cadres. Car nous n’avons pas de produit spécifique  pour la classe moyenne, à qui on devrait être en mesure de proposer autre chose, à un prix se situant entre 500 et 800.000 DH. Mais cela n’existe pas aujourd’hui sur le marché ! On a donc proposé au gouvernement, malheureusement sans avoir de réponse pour le moment, de trouver une solution au niveau du foncier, qui est extrêmement cher. Pour de tels produits, il faudrait du foncier à un prix correct et cela ne dépend pas de nous.

-Un promoteur peut-il proposer un appartement de qualité à 250000 DH ?

-Encore une fois, tout dépend du foncier… Pour les constructions, on connaît les prix sur le marché. Mais si le foncier est cher, c’est impossible. L’impact du foncier sur l’appartement ne doit pas dépasser 40.000 DH, 50.000  au maximum

-Il y a aussi un problème très important : celui du financement. Pour vous, les banques ne jouent pas le jeu…

-Les banques sont de plus en plus frileuses à accorder des prêts et cela impacte le secteur. Les banques sont très regardantes avec les constructeurs ; elles le sont aussi avec les acquéreurs. Nous étudions actuellement avec l’ensemble du secteur, comment stimuler l’octroi des crédits : en clair, nous leur demandons de revoir leur politique. Les banques sont des opérateurs économiques : s’ils affaiblissent un secteur, c’est toute l’économie qui est affaiblie. Il faut donc une décision politique : il faut que le gouvernement intervienne.

On demande notamment des décisions plus rapides. Avant, dans les années 2000-2005, dans toutes les banques, il y avait, au niveau régional, un responsable qui avait le pouvoir d’accorder ou pas un crédit à des particuliers, dans la limite d’un plafond fixé par le siège,  bien sûr. On avait le déblocage du crédit en 48 heures ! Maintenant, il faut 4 à 5 mois ! Et tout se fait au niveau de Casablanca. Pourquoi tout centraliser? Ce n’est pas logique, à une époque où on parle tant de décentralisation et de  régionalisation…

 


 

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