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Spoliation foncière: L'ampleur du phénomène fait réagir le Roi  

Mercredi 18 janvier 2017 à 12h16
Spoliation foncière: L'ampleur du phénomène fait réagir le Roi
 

Le Roi Mohammed VI exige une réponse immédiate au phénomène de la spoliation foncière. 37 cas sont déférés aux tribunaux. Les spoliateurs exploitent les failles d'une loi qui n'en manque pas. Clé de voûte du droit des affaires, le code des droits réels n'a pourtant jamais fait l'objet d'une traduction officielle.

Le ministre de la Justice Mustapha Ramid a dévoilé, lors d'une rencontre tenue le mardi 17 janvier à Rabat, le contenu d'une lettre royale exigeant une "réponse immédiate" au phénomène de la spoliation foncière, qualifiée de "comportement récurrent" et "dangereux" dont témoignent, entre autres,  "le nombre d'affaires soumises aux tribunaux et la multiplication des plaintes y afférentes".

37, c'est le nombre de dossiers déférés "ces dernières années" aux différentes juridictions du Royaume, a fait savoir M. Ramid. "25 dossiers sont en cours de traitement par les tribunaux de Tanger, Casablanca, Béni Mellal, Kenitra et Asfi". Dans le détail, quatre affaires de spoliation sont en phase d'instruction, 16 devant la chambre criminelle et cinq ont fait l'objet d'un pourvoi en cassation, a détaillé le ministre.

"Les cas de spoliation dépassent de loin ces chiffres" recensés par les tribunaux, a renchéri Mustapha Fares, Premier président près la Cour de cassation. "Le phénomène va croissant",  "les efforts pour l'endiguer sont limités", ce qui altère "la confiance des acteurs économiques, tout en portant atteinte à un droit constitutionnel (le droit de propriété)", fustige la lettre royale.

Les caisses de l'Etat sont également affectées. Pour exemple, en 2015, la justice administrative avait condamné l'Agence nationale de la conservation foncière à verser 46 MDH en réparation du dommage causé à un groupe de propriétaires spoliés, rapporte pour sa part le ministre de la Justice.

Spoliateurs, marionnettes et marionnettistes

Fausses procurations ou cartes d'identité, falsification de testament et détournement d'héritage sont autant de moyens permettant aux prédateurs de céder, au nom et à l'insu des vrais propriétaires, des biens immobiliers à des acquéreurs parfois de bonne foi.

Parmi les propriétaires, les expatriés ou les Marocains résidents à l'étranger sont des proies privilégiées. Quant aux prédateurs, on parle de "mafia", "d'organisations professionnelles et de complices à l'étranger. Des personnes qui maîtrisent les failles juridiques et administratives", comme l'indique M. Fares, anxieux. Ces "professionnels" tirent les ficelles et instrumentalisent d'autres personnes: "Des gens socialement marginalisés" qui, contre de "petites sommes d'argent", exécutent la partie finale de l'opération.

"Pour les spolier, des individus exploitent le monopole d'informations qu'ils ont sur la situation juridique de certains biens", révèle le magistrat "qui appelle à la franchise", allusion faite à la complicité de notaires, conservateurs fonciers, etc.

En réalité, tout part d'une information. Par exemple, "les fraudeurs accèdent au système informatique de la conservation foncière, repèrent les biens immobiliers dont les propriétaires sont probablement décédés, puis font des recherches sur l'existence d'héritiers ou non. Avec l'aide de complices, ils falsifient les pièces", décrit Me Zineb Laraqui, avocat au barreau de Marrakech, ajoutant que "le système foncier est mal outillé contre la fraude."

Quid du droit de propriété garanti par la Constitution?

La propriété immobilière est régie essentiellement par la loi n° 39-10 portant code des droits réels. Promulgué juste après les législatives de 2011, ce texte est très critiqué, certaines de ses dispositions facilitant clairement la spoliation.

L'article 2 est l'exemple le plus emblématique:

"Les annulations ou modifications ultérieures ou radiations du titre foncier ne peuvent être opposées ou préjudicier aux tiers inscrits de bonne foi que si le titulaire du droit a subi un préjudice résultant d’une falsification ou faux et usage de faux, à condition toutefois qu’il ait porté plainte dans un délai de quatre ans à compter de la date d’immatriculation objet de la demande d’annulation, modification ou radiation."

En clair, "un tiers qui s'accapare un bien immobilier, en falsifiant des documents, et donc les registres fonciers, ne sera pas inquiété si la contestation faite par le véritable propriétaire survient hors délai (après 4 ans)", explique Me Laraqui. Ce délai est d'autant problématique qu'il court à compter de la date d'immatriculation contestée, et non de la découverte des faits reprochés.

Partant de cela, "tout propriétaire se retrouve dans l'obligation de retirer, de manière périodique à la conservation foncière un certificat de propriété pour vérifier qu'il est encore propriétaire", souligne Me Laraqui. (Notons que le prix du certificat est passé de 75 à 100 DH à la rentrée 2016).

De 2014 à 2017, le Maroc a gagné 39 places dans l'indicateur "Transfert de propriété" de Doing Business. En 2017, il se classe au 86e rang, gagnant 5 places en une année. "Le gouvernement semble s'en enorgueillir. Or, il est inutile d'accéder à la propriété rapidement, encore faut-il la garder. L'article 2 est inconstitutionnel",  affirme Me Laraqui sur un ton péremptoire.

La propriété, ce droit consacré par la Constitution, n'est-elle pas inaliénable et inaltérable? En ce sens, les contestations qui y sont afférentes ne devraient-elles pas être imprescriptibles? La fraude ne devrait-elle pas être punie par l'annulation (en vertu du principe Fraus omnia corrumpit)? 

En 2011, Mustapha Ramid présidait au Parlement, la commission chargée d'élaborer le texte. A propos de l'article 2, le ministre avoue: "Nous avons trouvé des difficultés au niveau de l'approche à adopter pour cet article. Car nous avons, d'une part, le propriétaire du titre foncier qu'il faut protéger, et d'autre part, une personne qui a acquis ce bien de bonne foi et qui l'a également inscrit au registre foncier." Ce qui pose un réel dilemme.

Un dilemme qui divise les magistrats, même ceux de la Cour de cassation. Dans ses arrêts, "la haute juridiction favorise tantôt le propriétaire initial, tantôt l'acquéreur de bonne foi", ajoute M. Ramid, rappelant par ailleurs que "sur les 37 cas recensés, aucun ne concerne des personnes ayant formulé une contestation hors délai. Ce qui n'exclut pas la modification de l'article 2".

Exit les procurations

Plusieurs affaires permettent d'établir l'usage, par les spoliateurs, de fausses procurations qu'ils légalisent auprès d'administrations complices. A ce titre, le ministère de la Justice avait introduit, début octobre, un projet de loi modifiant l'article 4 du code des droit réels.

En fait, l'amendement tend à ériger la procuration en pièce, devant obligatoirement être dressée en la forme authentique, sous peine de nullité. Exit, donc, les procurations sous seing privé pour des opérations immobilières. Le passage par un notaire, avocat ou adoul agréés deviendra obligatoire. Salutaire.

Un code traduit, c'est pour quand?

Six ans après sa promulgation (22 novembre 2011), rappelons que le code des droits réels n'a toujours pas fait l'objet d'une traduction officielle.

"Outre certaines lois, seuls deux codes n'ont pas fait l'objet de traduction officielle: le code de procédure pénale et celui-ci", précise Me Laraqui. Pour le Code de procédure pénale, la raison serait que, depuis 2002, un projet de réforme est dans les tiroirs. Quant au code des droits réels, personne ne veut donner de raison et aucun projet de traduction officielle n'est annoncé". Est-ce pour mieux en cacher la teneur? 

Ci-dessous, la conférence du ministre Ramid, diffusée en LIVE par Médias24:

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