Loyers impayés : A Rabat, la surprenante ordonnance d'un juge des référés

Un conflit typique de la période actuelle. Une décision et des attendus qui ne le sont pas. C’est le constat qui accompagne la lecture d’une récente ordonnance rendue par un juge des référés (tribunal de commerce de Rabat).

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Loyers impayés : A Rabat, la surprenante ordonnance d'un juge des référés

Le 24 octobre 2020 à 10:57

Modifié le 25 octobre 2020 à 18:30

L’ordonnance a été rendue le 29 septembre, faisant suite à une requête enregistrée 8 jours plus tôt. Propriétaire d’un local à usage commercial, le demandeur fait face à un locataire qui a accumulé les loyers impayés depuis la déclaration de l’état d’urgence. Un classique pour de nombreux locataires-bailleurs en ces temps de crise.

En l’occurrence, le propriétaire accuse son cocontractant d’avoir arrêté les paiements en décembre 2019. Et voudrait, en conséquence, activer la clause résolutoire contenue dans le contrat. Ce mécanisme permet au bailleur de récupérer son local lorsque le défaut de paiement dure pendant trois mois. Document à l’appui, le bailleur affirme avoir mis le locataire en demeure, mais sans résultats.

Que demande-t-on au juge ? Primo, de constater la clause résolutoire. Secundo, de permettre au bailleur la reprise du local. Tercio, d’évincer le locataire. C’est l’application stricte de l’article 33 de la loi 49.16 relative aux baux à usage commercial. L’action en paiement pourrait éventuellement avoir lieu devant le juge du fond.

Pour se défendre, le locataire concède avoir reçu et répondu à la mise en demeure de son bailleur, mais qu’il avait expliqué avoir été impacté par « l’Etat d’urgence et la fermeture imposée par les autorités ». Il ajoute qu’il a déposé tous les loyers hormis ceux correspondant à la période de fermeture décrétée par les autorités. Autrement dit, il avoue avoir arrêté le paiement sur la période allant de mars à juin, soit 4 mois de retard. Pour lui, les impayés sont motivés « par une cause raisonnable », due à « une force majeure étrangère » à sa volonté.

La défense du bailleur rétorque : « La force majeure exonère le débiteur du paiement des dommages et intérêts, pas de la créance principale ». Et s’en tient à la demande initiale, évincer le locataire.

Pour sa part, le juge dit faire face à un dilemme : En tant que juge des référés, il ne peut « statuer sur le fond du litige », « ni donner raison à telle ou telle prétention en adoptant une théorie juridique déterminée ». En même temps, « il ne peut que favoriser l’application juste de la loi conformément à l’article 110 de la Constitution et s’arrêter sur les moyens invoqués et liés à une période exceptionnelle et urgente ». Il opte alors pour une solution médiane – une non solution selon des commentaires de juristes : Se déclarer non compétent et renvoyer la balle au juge du fond.

Pour ainsi dire, le juge n’a pas tranché. Mais pourquoi sa décision est intéressante ? Parce que, justement, il aurait pu trancher en faveur ou contre le bailleur. L’article 33 le désigne, lui, et pas le juge du fond pour statuer sur les demandes tendant au constat de la clause résolutoire.

« Lorsque le bail comporte une condition résolutoire, le bailleur peut, à défaut de paiement des loyers par locataire pour une période de 3 mois et après notification d’une mise en demeure restée infructueuse (…) présenter une requête au juge statuant en référé, en vue de constater la réalisation de la condition résolutoire et la remise du local ». (Article 33 de la loi 49-16)

Le magistrat l’avoue. En tant que juge des référés, son rôle se cantonne uniquement à contrôler si oui ou non les conditions de l’article 33 sont réunis (Cumul d’impayés pour 3 mois, mise en demeure etc.) Mais dans le cas de figure, cette compétence pourtant prévue par un texte spécifique, se « heurte » à « une situation très spéciale et non habituelle dans les relations civiles et commerciales », dit le juge, allusion « à l’état d’urgence sanitaire qui a entraîné l'arrêt de l’activité économique pendant environ 4 mois dans notre pays ». En découle un débat juridique autour « de l’exécution des obligations contractuelles », « le fait du prince », « la théorie des circonstances exceptionnelles » et « la force majeure ».

Au final, « ces circonstances jettent le trouble » sur l’existence ou non des conditions contenues dans l’article 33, ajoute le tribunal. « Le juge des référés ne peut statuer sur le cas d’espèce sans prêter attention à ces débats et les considérer, surtout que le défendeur [locataire] a déposé les montants correspondant aux mois non concernés par la période de fermeture », explique le magistrat.

L’ordonnance conclut sur une déclaration d’incompétence. Une non-décision en somme, qui maintient les parties dans l’incertitude. Pour l’heure, nous n’avons pas pu établir si l’une d’elle a fait appel, ou si le dossier a atterri devant une juridiction de fond.

Une chose est sûre, la même incertitude risque d’affecter tous les litiges analogues en l’absence de textes spécifiques. La loi actuelle encadre les relations contractuelles entre le bailleur et le locataire, mais ne prévoit pas de dispositions sur les impayés liés à l’état d’urgence sanitaire. Des propositions de loi ont pourtant été déposées en ce sens. Elles ont toutes été rejetées par le gouvernement.

Loyers impayés : A Rabat, la surprenante ordonnance d'un juge des référés

Le 24 octobre 2020 à11:13

Modifié le 25 octobre 2020 à 18:30

Un conflit typique de la période actuelle. Une décision et des attendus qui ne le sont pas. C’est le constat qui accompagne la lecture d’une récente ordonnance rendue par un juge des référés (tribunal de commerce de Rabat).

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L’ordonnance a été rendue le 29 septembre, faisant suite à une requête enregistrée 8 jours plus tôt. Propriétaire d’un local à usage commercial, le demandeur fait face à un locataire qui a accumulé les loyers impayés depuis la déclaration de l’état d’urgence. Un classique pour de nombreux locataires-bailleurs en ces temps de crise.

En l’occurrence, le propriétaire accuse son cocontractant d’avoir arrêté les paiements en décembre 2019. Et voudrait, en conséquence, activer la clause résolutoire contenue dans le contrat. Ce mécanisme permet au bailleur de récupérer son local lorsque le défaut de paiement dure pendant trois mois. Document à l’appui, le bailleur affirme avoir mis le locataire en demeure, mais sans résultats.

Que demande-t-on au juge ? Primo, de constater la clause résolutoire. Secundo, de permettre au bailleur la reprise du local. Tercio, d’évincer le locataire. C’est l’application stricte de l’article 33 de la loi 49.16 relative aux baux à usage commercial. L’action en paiement pourrait éventuellement avoir lieu devant le juge du fond.

Pour se défendre, le locataire concède avoir reçu et répondu à la mise en demeure de son bailleur, mais qu’il avait expliqué avoir été impacté par « l’Etat d’urgence et la fermeture imposée par les autorités ». Il ajoute qu’il a déposé tous les loyers hormis ceux correspondant à la période de fermeture décrétée par les autorités. Autrement dit, il avoue avoir arrêté le paiement sur la période allant de mars à juin, soit 4 mois de retard. Pour lui, les impayés sont motivés « par une cause raisonnable », due à « une force majeure étrangère » à sa volonté.

La défense du bailleur rétorque : « La force majeure exonère le débiteur du paiement des dommages et intérêts, pas de la créance principale ». Et s’en tient à la demande initiale, évincer le locataire.

Pour sa part, le juge dit faire face à un dilemme : En tant que juge des référés, il ne peut « statuer sur le fond du litige », « ni donner raison à telle ou telle prétention en adoptant une théorie juridique déterminée ». En même temps, « il ne peut que favoriser l’application juste de la loi conformément à l’article 110 de la Constitution et s’arrêter sur les moyens invoqués et liés à une période exceptionnelle et urgente ». Il opte alors pour une solution médiane – une non solution selon des commentaires de juristes : Se déclarer non compétent et renvoyer la balle au juge du fond.

Pour ainsi dire, le juge n’a pas tranché. Mais pourquoi sa décision est intéressante ? Parce que, justement, il aurait pu trancher en faveur ou contre le bailleur. L’article 33 le désigne, lui, et pas le juge du fond pour statuer sur les demandes tendant au constat de la clause résolutoire.

« Lorsque le bail comporte une condition résolutoire, le bailleur peut, à défaut de paiement des loyers par locataire pour une période de 3 mois et après notification d’une mise en demeure restée infructueuse (…) présenter une requête au juge statuant en référé, en vue de constater la réalisation de la condition résolutoire et la remise du local ». (Article 33 de la loi 49-16)

Le magistrat l’avoue. En tant que juge des référés, son rôle se cantonne uniquement à contrôler si oui ou non les conditions de l’article 33 sont réunis (Cumul d’impayés pour 3 mois, mise en demeure etc.) Mais dans le cas de figure, cette compétence pourtant prévue par un texte spécifique, se « heurte » à « une situation très spéciale et non habituelle dans les relations civiles et commerciales », dit le juge, allusion « à l’état d’urgence sanitaire qui a entraîné l'arrêt de l’activité économique pendant environ 4 mois dans notre pays ». En découle un débat juridique autour « de l’exécution des obligations contractuelles », « le fait du prince », « la théorie des circonstances exceptionnelles » et « la force majeure ».

Au final, « ces circonstances jettent le trouble » sur l’existence ou non des conditions contenues dans l’article 33, ajoute le tribunal. « Le juge des référés ne peut statuer sur le cas d’espèce sans prêter attention à ces débats et les considérer, surtout que le défendeur [locataire] a déposé les montants correspondant aux mois non concernés par la période de fermeture », explique le magistrat.

L’ordonnance conclut sur une déclaration d’incompétence. Une non-décision en somme, qui maintient les parties dans l’incertitude. Pour l’heure, nous n’avons pas pu établir si l’une d’elle a fait appel, ou si le dossier a atterri devant une juridiction de fond.

Une chose est sûre, la même incertitude risque d’affecter tous les litiges analogues en l’absence de textes spécifiques. La loi actuelle encadre les relations contractuelles entre le bailleur et le locataire, mais ne prévoit pas de dispositions sur les impayés liés à l’état d’urgence sanitaire. Des propositions de loi ont pourtant été déposées en ce sens. Elles ont toutes été rejetées par le gouvernement.

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