Le locataire défaillant avec la crise échappe à l’expulsion, mais pas à ses impayés

Les restrictions liées à l’état d’urgence sanitaire permettent au locataire défaillant d’échapper à l’expulsion, mais pas aux impayés cumulés en raison de ces mêmes restrictions.

Le locataire défaillant avec la crise échappe à l’expulsion, mais pas à ses impayés

Le 16 décembre 2020 à 18h02

Modifié 11 avril 2021 à 2h49

Les restrictions liées à l’état d’urgence sanitaire permettent au locataire défaillant d’échapper à l’expulsion, mais pas aux impayés cumulés en raison de ces mêmes restrictions.

Protéger un commerçant impacté par la pandémie, sans léser son bailleur. En l’absence de textes spécifiques au contexte actuel, c’est à ce jeu d’équilibriste que se livrent les juges en abordant des litiges portant sur des baux commerciaux.

Révélé par le site juridique Maroclaw.com, le dernier exemple nous vient d’un jugement rendu le 8 décembre 2020 par le tribunal de commerce de Meknès. L’un de ses juges statuait sur un conflit opposant un bailleur à son locataire qui rechigne à s’acquitter de loyers impayés entre le 1er mars et le 30 août 2019.

Le bailleur a déjà tenté lui-même d’expulser le défendeur via un « congé d’éviction », en vain. Devant le tribunal, il entend faire condamner désormais le locataire au paiement des loyers en retard, un total de 30.000 DH, et, en prime, faire valider le congé d’éviction tout en faisant expulser le locataire.

Le locataire, qui exploite le local pour une crèmerie, affirme avoir déposé les loyers correspondants aux mois de mars et avril (6.000 DH), mais avoue faire défaut de la période invoquée par le bailleur. Il explique ses impayés par « son insolvabilité due à l’état d’urgence sanitaire imposé depuis mars 2020 où il a dû arrêter son activité commerciale ». Sa défense fait valoir le « cas de force majeure ».

Qu’en dit le juge?

Légalement, il est établi que la « demeure », Al Matl, du débiteur se réalise « lorsqu’il est en retard d’exécuter son obligation, en tout ou en partie, sans cause valable », explique le tribunal de commerce, en référence à l’article 254 du dahir des obligations et des contrats.

Théoriquement, cette situation justifie l’expulsion du locataire, mais… dans le cas d’espèce, le débiteur n’a pas honoré ses engagements contractuels « en raison de l’état d’urgence sanitaire imposé par les autorités publiques pour faire face à la pandémie coronavirus et ce, depuis le 24 mars 2020 », ajoute la juridiction.   

En l’occurrence, le débiteur n’a pas pu exploiter sa crémerie qui a fait l’objet d’une décision de fermeture, à l’instar de plusieurs secteurs commerciaux considérés comme non essentiels.

« Partant, la demeure n’est pas établie dans ce dossier car c’est l’état d’urgence sanitaire qui a conduit à suspendre les revenus du locataire, ce qui s’inscrit dans les causes valables justifiant le retard ». Sachant que « les autorités n’ont entamé la levée graduelle des restrictions sur les locaux commerciaux qu’à partir du 9 juin 2020 », indique le tribunal.

Pour toutes ces raisons, la juridiction commerciale conclut que « la mise en demeure » initiée par le bailleur « reste non sérieuse » et ce, même si elle couvre « une période qui n’est pas concernée par le confinement, à savoir juillet et août où le locataire était censé avoir repris l’exploitation du local ». La loi ne permet l’éviction que si le retard s’étend sur période d’au moins 3 mois, estime le juge, rappelant les dispositions de l’article 8 de la loi n° 16/49 sur les baux à usage commercial.

Mais si la situation du locataire lui permet d’échapper à l’expulsion, elle ne le libère pas pour autant de sa dette, y compris celle cumulée sous l’état d’urgence. Ainsi, le locataire sera condamné à restituer 24.000 DH, correspondants au reliquat des loyers impayés entre mars et août 2020. Dans le jugement, on comprend également que le locataire s’expose à la contrainte par corps s’il s’abstient d’honorer ses engagements.

Important:

Dans ce dossier, le locataire contestait le montant du loyer qui, selon lui, était de 3.000 DH mensuels au lieu des 5.000 DH invoqués par le bailleur. Or, si le bailleur a prouvé le montant en s’appuyant sur le contrat de bail, formulé par écrit, son locataire tenté d’établir ses prétentions en invoquant des preuves testimoniales (2 témoins). Le juge a donné gain de cause au bailleur étant donné qu’un écrit ne peut être réfuté que par un autre. A ce titre, l’article 444 du DOC dispose qu’il « n’est reçu entre les parties aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes ».

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