La loi sur les baux à usage commercial a été publiée au Bulletin officiel. Mais son entrée en vigueur n'aura lieu que dans six mois. Point sur ses principaux apports.

Eclaircir les rapports bailleurs/locataires, c'est ce que nous propose la loi n° 49.16 sur les baux d'immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, publiée au Bulletin officiel du 11 août 2016.

Son entrée en vigueur aura lieu six mois après la publication, soit le 11 février 2017. Jugé désuet et vilipendé par l'ensemble des praticiens, le dahir de 1955 sera du même coup abrogé.

Ci-dessous, une idée sur les nouveautés contenues dans la nouvelle loi:

>Champ d'application élargi 

Par rapport au précédent texte, la nouvelle loi propose un champ d'application élargi, en soumettant au nouveau régime les baux conclus par les établissements d'enseignement privés, par les laboratoires pharmaceutiques ou organismes assimilés, les cliniques privées. Les baux passés par coopératives seront également concernés. 

Lire aussi : Les nouvelles procédures contre les locataires défaillants

>Ecrit et état des lieux obligatoires

Les contrats de bail devront obligatoirement être établis par écrit, datés et signés par les parties. Un état des lieux doit être dressé au moment où le locataire entre en possession du local loué. Cet état des lieux fait foi entre les parties. Il doit décrire de manière détaillée le local et les équipements qu'il comporte.

Pourquoi cet état des lieux? Il permet de vérifier si le locataire a rempli les obligations qui lui incombent en matière d'entretien du local, et donc, de décider s'il y a lieu de lui rembourser son dépôt de garantie, ou d'en prélever la somme correspondant au coût des réparations ou d'entretien qu'il aurait dû effectuer.

>Révision du montant des loyers

Le loyer est librement négocié entre les parties. Il ne peut être convenu d'augmenter le montant du loyer pendant une période inférieure à trois ans courant à compter de la date de conclusion du contrat de bail ou de la date de la dernière révision judiciaire ou conventionnelle.

Les parties ne peuvent non plus convenir d'une augmentation supérieure au taux fixé par la loi, à savoir 10%.

>Renouvellement du contrat de bail

Une fois le bail expiré, le locataire a droit à son renouvellement. Mais pour y accéder, il doit prouver avoir exploité le local de manière effective et pendant au moins deux ans. Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit verser au locataire une indemnité égale au préjudice occasionné par l'éviction.

L'indemnité d'éviction correspond à la valeur marchande du fond de commerce, aux frais d'aménagements et travaux réalisés par le locataire et aux frais normaux de déménagement.

Toutefois, le locataire peut être privé de l'indemnité d'éviction dans certains cas. Exemple:

-le locataire débiteur d'au moins trois mois de loyer, qui ne s'en acquitte pas dans un délai de 15 jours de à compter la réception d'une mise en demeure envoyée par son bailleur ;

-ou le locataire qui, sans le consentement du bailleur, opère des changements sur le local pris à bail, lorsque ces changements compromettent la sécurité de la construction. Mais ce même locataire peut toujours prétendre à l'indemnité s'il s'engage à remettre les choses en ordre dans les délais fixés par la mise en demeure formulée par le bailleur. Dans tous les cas, cette remise en ordre ne doit pas dépasser 3 mois;

-les d'immeubles menaçants ruine, lorsque la faute n'est pas due au bailleur négligeant des travaux d'entretien;

 -ou encore,  le locataire qui utilise le local pris à bail de manière non conforme comparé à ce à quoi il était initialement destiné.

>Démolition et reconstruction du local

Le bailleur peut demander l'éviction du locataire, s'il compte démolir puis reconstruire le local. Il doit cependant lui verser une indemnité provisionnelle égale à trois années de loyer, tout en lui garantissant le droit de reprendre le bail, une fois les travaux achevés.

De même, sur demande du locataire, le juge peut astreindre le bailleur à prendre en charge les frais d'attente. Ceux-ci concernent les frais endurés par le locataire pendant toute les période de la reconstruction. Elle englobe, entre autres, les salaires des employés du locataire sujet à éviction.

Une fois les travaux achevés, et si le locataire reprend le local, celui-ci doit payer un loyer équivalent à celui qu'il payait avant son éviction provisoire. Et ce jusqu'à ce qu'il y ait fixation, par consensus ou par voie judiciaire, des nouvelles clauses du contrat. Celles-ci devront prendre en considération les modifications opérées par les travaux.

Donc, quand le locataire reprend le local reconstruit:

- Le renouvellement du contrat devient possible, même si le contrat initial n'a pas trois ans

- L'augmentation du montant du loyer peut être supérieure à 10%, si les nouvelles caractéristiques du local ou immeuble le justifient (plus grande superficie, équipements de meilleure qualité).

Le bailleur doit commencer les travaux dans un délai de deux mois, à compter de la date d'éviction. Sauf cas de force majeure, le dépassement de ce délai ouvre au locataire le bénéfice de l'indemnité d'éviction complète.

Que faire si, une fois reconstruit, le nouvel immeuble ou local ne correspond plus à la nature de l'activité exercée par le locataire? Dans ce cas, ce dernier doit pouvoir bénéficier d'une indemnité complète d'éviction.

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La loi sur les baux à usage commercial a été publiée au Bulletin officiel. Mais son entrée en vigueur n'aura lieu que dans six mois. Point sur ses principaux apports.

Eclaircir les rapports bailleurs/locataires, c'est ce que nous propose la loi n° 49.16 sur les baux d'immeubles ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, publiée au Bulletin officiel du 11 août 2016.

Son entrée en vigueur aura lieu six mois après la publication, soit le 11 février 2017. Jugé désuet et vilipendé par l'ensemble des praticiens, le dahir de 1955 sera du même coup abrogé.

Ci-dessous, une idée sur les nouveautés contenues dans la nouvelle loi:

>Champ d'application élargi 

Par rapport au précédent texte, la nouvelle loi propose un champ d'application élargi, en soumettant au nouveau régime les baux conclus par les établissements d'enseignement privés, par les laboratoires pharmaceutiques ou organismes assimilés, les cliniques privées. Les baux passés par coopératives seront également concernés. 

Lire aussi : Les nouvelles procédures contre les locataires défaillants

>Ecrit et état des lieux obligatoires

Les contrats de bail devront obligatoirement être établis par écrit, datés et signés par les parties. Un état des lieux doit être dressé au moment où le locataire entre en possession du local loué. Cet état des lieux fait foi entre les parties. Il doit décrire de manière détaillée le local et les équipements qu'il comporte.

Pourquoi cet état des lieux? Il permet de vérifier si le locataire a rempli les obligations qui lui incombent en matière d'entretien du local, et donc, de décider s'il y a lieu de lui rembourser son dépôt de garantie, ou d'en prélever la somme correspondant au coût des réparations ou d'entretien qu'il aurait dû effectuer.

>Révision du montant des loyers

Le loyer est librement négocié entre les parties. Il ne peut être convenu d'augmenter le montant du loyer pendant une période inférieure à trois ans courant à compter de la date de conclusion du contrat de bail ou de la date de la dernière révision judiciaire ou conventionnelle.

Les parties ne peuvent non plus convenir d'une augmentation supérieure au taux fixé par la loi, à savoir 10%.

>Renouvellement du contrat de bail

Une fois le bail expiré, le locataire a droit à son renouvellement. Mais pour y accéder, il doit prouver avoir exploité le local de manière effective et pendant au moins deux ans. Si le bailleur refuse le renouvellement, il doit verser au locataire une indemnité égale au préjudice occasionné par l'éviction.

L'indemnité d'éviction correspond à la valeur marchande du fond de commerce, aux frais d'aménagements et travaux réalisés par le locataire et aux frais normaux de déménagement.

Toutefois, le locataire peut être privé de l'indemnité d'éviction dans certains cas. Exemple:

-le locataire débiteur d'au moins trois mois de loyer, qui ne s'en acquitte pas dans un délai de 15 jours de à compter la réception d'une mise en demeure envoyée par son bailleur ;

-ou le locataire qui, sans le consentement du bailleur, opère des changements sur le local pris à bail, lorsque ces changements compromettent la sécurité de la construction. Mais ce même locataire peut toujours prétendre à l'indemnité s'il s'engage à remettre les choses en ordre dans les délais fixés par la mise en demeure formulée par le bailleur. Dans tous les cas, cette remise en ordre ne doit pas dépasser 3 mois;

-les d'immeubles menaçants ruine, lorsque la faute n'est pas due au bailleur négligeant des travaux d'entretien;

 -ou encore,  le locataire qui utilise le local pris à bail de manière non conforme comparé à ce à quoi il était initialement destiné.

>Démolition et reconstruction du local

Le bailleur peut demander l'éviction du locataire, s'il compte démolir puis reconstruire le local. Il doit cependant lui verser une indemnité provisionnelle égale à trois années de loyer, tout en lui garantissant le droit de reprendre le bail, une fois les travaux achevés.

De même, sur demande du locataire, le juge peut astreindre le bailleur à prendre en charge les frais d'attente. Ceux-ci concernent les frais endurés par le locataire pendant toute les période de la reconstruction. Elle englobe, entre autres, les salaires des employés du locataire sujet à éviction.

Une fois les travaux achevés, et si le locataire reprend le local, celui-ci doit payer un loyer équivalent à celui qu'il payait avant son éviction provisoire. Et ce jusqu'à ce qu'il y ait fixation, par consensus ou par voie judiciaire, des nouvelles clauses du contrat. Celles-ci devront prendre en considération les modifications opérées par les travaux.

Donc, quand le locataire reprend le local reconstruit:

- Le renouvellement du contrat devient possible, même si le contrat initial n'a pas trois ans

- L'augmentation du montant du loyer peut être supérieure à 10%, si les nouvelles caractéristiques du local ou immeuble le justifient (plus grande superficie, équipements de meilleure qualité).

Le bailleur doit commencer les travaux dans un délai de deux mois, à compter de la date d'éviction. Sauf cas de force majeure, le dépassement de ce délai ouvre au locataire le bénéfice de l'indemnité d'éviction complète.

Que faire si, une fois reconstruit, le nouvel immeuble ou local ne correspond plus à la nature de l'activité exercée par le locataire? Dans ce cas, ce dernier doit pouvoir bénéficier d'une indemnité complète d'éviction.

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