Affaire d'escroquerie Bab Darna immobilier: ce que l'on sait

Instruction judiciaire sur une présumée arnaque immobilière. Des centaines de victimes, dont beaucoup de MRE. Plus de 200 Mdh évaporés et une amicale d'habitation au cœur du montage... Ce que l'on sait sur l'affaire Bab Darna. 

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Affaire d'escroquerie Bab Darna immobilier : Ce que l'on sait

Le 01 décembre 2019 à 09:51

Modifié le 02 décembre 2019 à 13:36

Un projet mirage: Bab Darna immobilier. Une personne arrêtée: El Ouardi Sidi Mohamed. Et des centaines de victimes potentielles. Au tribunal de Ain Sbaâ à Casablanca, le juge d’instruction se penche sur une affaire d’escroquerie d’une ampleur qui reste à déterminer.

L’information judiciaire a été entamée en début de semaine. Le mis en cause a été préalablement gardé à vue, juste avant sa présentation devant le procureur du Roi. La procédure en est donc à son début.  

L’arrestation, elle, remonte au jeudi 21 novembre. Ses circonstances donnent lieu à plusieurs versions. La plus insistante voudrait que le promoteur ait été pris en filature par ses victimes, qui l’ont encerclé avant d’alerter la police. Selon différents témoignages, l’intéressé était sur le point de quitter le sol national. Epilogue d’une fuite en avant qui dure depuis 2013.

"J’ai vu la pub à la télé"

2013, c’est l’année où l’on identifie le lancement de "Bab Darna", projet résidentiel qui devait émerger dans plusieurs villes marocaines (Casablanca, Rabat, Marrakech, Mohammedia, etc.). Sous plusieurs formes (haut standing, moyen standing et logements sociaux). Et qui devait donc toucher tous types de clients. Ses mérites ont même été vantés sur les chaines nationales, via des campagnes publicitaires diffusées à un rythme élevé.

Vous reconnaissez probablement celle-ci…

 

"J’ai vu la publicité à la télévision et sur la page Facebook de Bab Darna. Mais j’ai surtout été attiré par les facilités de paiement offertes. On nous a fait savoir qu’il était possible d’échelonner le paiement sur plusieurs années et à notre rythme", raconte ce client, joint par Médias24. On est en 2017. Lui et sa sœur jettent leur dévolu sur un projet à Casablanca. Ils signent "un contrat de réservation" et injectent solidairement "450.000 DH pour une villa semi-finie dans la résidence Majorelle Golden Californie".

"Une villa pour le prix d’un appartement !", se targue une des publicités Bab Darna. Alléchant, mais de la villa, les acheteurs ne verront que des maquettes. "Nous avons longtemps attendu le démarrage des travaux, et avons relancé le promoteur à maintes reprises. Les commerciaux nous ont à chaque fois rétorqué qu’ils étaient en attente d’une autorisation de construire", poursuit notre interlocuteur.

Le temps passe. Le doute s’installe. Le client initie sa propre enquête. "Après vérification des références du terrain, nous avons fini par constater qu’il n’appartenait même pas à la société et que cette dernière était en litige avec les vrais propriétaires". L’arnaque se précise et tout s’enchaîne : Dépôt d’un désistement, demandes de remboursement restées vaines et plainte déposée auprès de la Wilaya de Casablanca.

Notre interlocuteur est un Marocain résident en France. Comme beaucoup d’autres, "j’ai épargné pendant des années. Je voulais m’offrir une maison où je devais m’installer d’ici dix ans. Mon but était de revenir définitivement au Maroc. J’avais des projets ici. Mais ce qui m’est arrivé est désespérant", conclut-il, désabusé.

"Le même bien vendu à 3 personnes différentes"

Ce récit s’applique à des centaines de clients, on parle de 800, mais l’enquête devra arrêter le nombre exact. A quelques différences près, ils ont vécu la même mésaventure. Et se joignent aujourd’hui à la longue liste des réservataires lésés. Ils accusent El Ouardi Sidi Mohamed d’escroquerie et d’abus de confiance.

"Depuis 2013, il a recueilli les fonds de centaines de personnes. Certains lui ont remis jusqu’à 1,5 million de dirhams au titre d’arrhes. Seule une petite minorité a pu se faire rembourser. Nous n’avons pas encore arrêté le chiffre des montants détournés, mais nous pouvons d’ores et déjà parler de plus de 200 MDH. 60 MDH pour les seuls dépôts des MRE", rapporte Me Mourad Elajouti, avocat des victimes.

Pour Me Elajouti, les faits sont clairs: "C’est un cas typique d’escroquerie. El Ouardi a souscrit des contrats sans autorisation de construire. Voire même sans justifier la propriété des terrains concernés. Dans certains cas, un même bien a été vendu à deux ou trois clients différents", renchérit notre avocat.

Quant aux sommes reçues, elles se sont évaporées. "Quand j’ai demandé l’argent, il s’est engagé à le restituer sous forme de chèques, 4 au total. Je n’en ai reçu que deux et une fois à la banque, on m’a informé qu’ils étaient en bois", raconte une victime. Me Elajouti estime que de nombreuses plaintes ont été déposées pour "chèque sans provision."

Pas si amicale, "Sama Al Baida"

Un cumul d’éléments qui conforte les victimes dans l’idée d’un projet fictif. L’instruction judiciaire nous en dira davantage.

Malgré de nombreuses vérifications, Médias24 n’est pas parvenu à établir l’existence effective de Bab Darna, ni même sa nature. Sur son site officiel, on la présente comme "un groupe". Dans la presse, on identifie El Ouardi comme le président de "la société Bab Darna". Mais selon l’avocat des victimes, "Bab Darna est une marque résidentielle commercialisée par Rasmal Invest", société dirigée par El Ouardi.

Seulement, certains contrats signés par des clients l’ont été avec une entité dénommée "Sama Al Baida", elle-même dirigée par El Ouardi. Et c’est encore une autre société (Medi House Invest) pilotée par El Ouardi qui, théoriquement du moins, réalise et fournit des villas aux "adhérents" de Sama Al Baida.

Adhérents ? Oui, parce que Sama Al Baida n’est pas une société de promotion immobilière, mais "une amicale d’habitation". "Ce type de structures n’est soumis à aucune réglementation, sinon le Dahir de 1958 sur le droit d’association", rappelle un notaire connu de la place.

C’est là où le bât blesse. Ce texte à portée générale ne prend pas en compte les spécificités inhérentes au secteur. Du coup, "une association immobilière n’est pas soumise aux mêmes exigences de transparence qu’un promoteur classique, ce qui la rend difficilement tractable et plus propice aux arnaques. C’est une structure opaque. Une vraie usine à problèmes", commente le professionnel. Pour les nombreux clients, "la route était faussée dès le départ".  

Les contrats conclus – ceux consultés par Médias24 – sont de type VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Un autre facteur de risque. "Telle qu’elle est prévue par la loi, la VEFA est aujourd’hui impossible à appliquer, notamment en matière de garanties. Seule une poignée de promoteurs, multinationales ou grandes entreprises reconnues, sont capables de souscrire une assurance pour garantir le remboursement des montants payés en cas de non exécution des travaux", poursuit notre interlocuteur. Pour lui, une association d’habitation "n’a ni les moyens ni le droit d’entreprendre des projets VEFA".

Et encore, "la garantie ne couvre que la restitution des sommes concernées. Il faut donc oublier les éventuelles indemnisations sur le non aboutissement du projet".

Des complices éventuels, des plaintes en attente

Dans le cas de Bab Darna, des contrats de réservation ont été conclus comme préalable à l’établissement "d’un contrat préliminaire de cession", et ce avant l’obtention du permis de construire. "Cette pratique est interdite par la loi sur la VEFA", relève Me Elajouti. En épluchant les nombreux contrats, le juriste a constaté l’absence de mentions obligatoires, indiquant notamment, "le numéro du titre de la propriété de l’immeuble objet de la construction, la date et le numéro du permis de construire, etc."

Autant d’éléments troubles qui pouvaient alerter les adhérents. Sachant que les contrats ont été authentifiés par un notaire. Ce dernier "a failli à son devoir d’information", accuse, après coup, ce client dépité. Il soupçonne El Ouardi d’avoir agi avec le concours de plusieurs complices, dont le notaire, un commercial et un directeur général. D’où la plainte pour "escroquerie en bande organisée".  

"Pour l’instant, seul El Ouardi est placé en détention préventive. Nous n’avons pas d’idée précise sur la situation des autres individus, notamment le Directeur général de Sama Al Baida, qui a pourtant signé la majeure partie des contrats de réservation", nous explique Me Mourad Elajouti.

Si les victimes semblent nombreuses, encore faut-il qu'elles se manifestent et formalisent leurs demandes. Ce n'est pas à la portée de tous. " Il faut savoir qu’une grande partie des victimes sont des MRE, certains résidant aux Etats-Unis ou au Congo. Pour ces derniers, il est extrêmement difficile de se déplacer. Doivent-ils se présenter physiquement devant le juge d'instruction où est-ce qu'ils leur suffit de mandater un avocat ? Nous sommes en train d'étudier la question. Il s'agit de préserver leurs droits en tant que partie civile  ", conclut le jeune avocat.

Affaire à suivre...

Affaire d'escroquerie Bab Darna immobilier: ce que l'on sait

Le 01 décembre 2019 à10:24

Modifié le 02 décembre 2019 à 13:36

Instruction judiciaire sur une présumée arnaque immobilière. Des centaines de victimes, dont beaucoup de MRE. Plus de 200 Mdh évaporés et une amicale d'habitation au cœur du montage... Ce que l'on sait sur l'affaire Bab Darna. 

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Un projet mirage: Bab Darna immobilier. Une personne arrêtée: El Ouardi Sidi Mohamed. Et des centaines de victimes potentielles. Au tribunal de Ain Sbaâ à Casablanca, le juge d’instruction se penche sur une affaire d’escroquerie d’une ampleur qui reste à déterminer.

L’information judiciaire a été entamée en début de semaine. Le mis en cause a été préalablement gardé à vue, juste avant sa présentation devant le procureur du Roi. La procédure en est donc à son début.  

L’arrestation, elle, remonte au jeudi 21 novembre. Ses circonstances donnent lieu à plusieurs versions. La plus insistante voudrait que le promoteur ait été pris en filature par ses victimes, qui l’ont encerclé avant d’alerter la police. Selon différents témoignages, l’intéressé était sur le point de quitter le sol national. Epilogue d’une fuite en avant qui dure depuis 2013.

"J’ai vu la pub à la télé"

2013, c’est l’année où l’on identifie le lancement de "Bab Darna", projet résidentiel qui devait émerger dans plusieurs villes marocaines (Casablanca, Rabat, Marrakech, Mohammedia, etc.). Sous plusieurs formes (haut standing, moyen standing et logements sociaux). Et qui devait donc toucher tous types de clients. Ses mérites ont même été vantés sur les chaines nationales, via des campagnes publicitaires diffusées à un rythme élevé.

Vous reconnaissez probablement celle-ci…

 

"J’ai vu la publicité à la télévision et sur la page Facebook de Bab Darna. Mais j’ai surtout été attiré par les facilités de paiement offertes. On nous a fait savoir qu’il était possible d’échelonner le paiement sur plusieurs années et à notre rythme", raconte ce client, joint par Médias24. On est en 2017. Lui et sa sœur jettent leur dévolu sur un projet à Casablanca. Ils signent "un contrat de réservation" et injectent solidairement "450.000 DH pour une villa semi-finie dans la résidence Majorelle Golden Californie".

"Une villa pour le prix d’un appartement !", se targue une des publicités Bab Darna. Alléchant, mais de la villa, les acheteurs ne verront que des maquettes. "Nous avons longtemps attendu le démarrage des travaux, et avons relancé le promoteur à maintes reprises. Les commerciaux nous ont à chaque fois rétorqué qu’ils étaient en attente d’une autorisation de construire", poursuit notre interlocuteur.

Le temps passe. Le doute s’installe. Le client initie sa propre enquête. "Après vérification des références du terrain, nous avons fini par constater qu’il n’appartenait même pas à la société et que cette dernière était en litige avec les vrais propriétaires". L’arnaque se précise et tout s’enchaîne : Dépôt d’un désistement, demandes de remboursement restées vaines et plainte déposée auprès de la Wilaya de Casablanca.

Notre interlocuteur est un Marocain résident en France. Comme beaucoup d’autres, "j’ai épargné pendant des années. Je voulais m’offrir une maison où je devais m’installer d’ici dix ans. Mon but était de revenir définitivement au Maroc. J’avais des projets ici. Mais ce qui m’est arrivé est désespérant", conclut-il, désabusé.

"Le même bien vendu à 3 personnes différentes"

Ce récit s’applique à des centaines de clients, on parle de 800, mais l’enquête devra arrêter le nombre exact. A quelques différences près, ils ont vécu la même mésaventure. Et se joignent aujourd’hui à la longue liste des réservataires lésés. Ils accusent El Ouardi Sidi Mohamed d’escroquerie et d’abus de confiance.

"Depuis 2013, il a recueilli les fonds de centaines de personnes. Certains lui ont remis jusqu’à 1,5 million de dirhams au titre d’arrhes. Seule une petite minorité a pu se faire rembourser. Nous n’avons pas encore arrêté le chiffre des montants détournés, mais nous pouvons d’ores et déjà parler de plus de 200 MDH. 60 MDH pour les seuls dépôts des MRE", rapporte Me Mourad Elajouti, avocat des victimes.

Pour Me Elajouti, les faits sont clairs: "C’est un cas typique d’escroquerie. El Ouardi a souscrit des contrats sans autorisation de construire. Voire même sans justifier la propriété des terrains concernés. Dans certains cas, un même bien a été vendu à deux ou trois clients différents", renchérit notre avocat.

Quant aux sommes reçues, elles se sont évaporées. "Quand j’ai demandé l’argent, il s’est engagé à le restituer sous forme de chèques, 4 au total. Je n’en ai reçu que deux et une fois à la banque, on m’a informé qu’ils étaient en bois", raconte une victime. Me Elajouti estime que de nombreuses plaintes ont été déposées pour "chèque sans provision."

Pas si amicale, "Sama Al Baida"

Un cumul d’éléments qui conforte les victimes dans l’idée d’un projet fictif. L’instruction judiciaire nous en dira davantage.

Malgré de nombreuses vérifications, Médias24 n’est pas parvenu à établir l’existence effective de Bab Darna, ni même sa nature. Sur son site officiel, on la présente comme "un groupe". Dans la presse, on identifie El Ouardi comme le président de "la société Bab Darna". Mais selon l’avocat des victimes, "Bab Darna est une marque résidentielle commercialisée par Rasmal Invest", société dirigée par El Ouardi.

Seulement, certains contrats signés par des clients l’ont été avec une entité dénommée "Sama Al Baida", elle-même dirigée par El Ouardi. Et c’est encore une autre société (Medi House Invest) pilotée par El Ouardi qui, théoriquement du moins, réalise et fournit des villas aux "adhérents" de Sama Al Baida.

Adhérents ? Oui, parce que Sama Al Baida n’est pas une société de promotion immobilière, mais "une amicale d’habitation". "Ce type de structures n’est soumis à aucune réglementation, sinon le Dahir de 1958 sur le droit d’association", rappelle un notaire connu de la place.

C’est là où le bât blesse. Ce texte à portée générale ne prend pas en compte les spécificités inhérentes au secteur. Du coup, "une association immobilière n’est pas soumise aux mêmes exigences de transparence qu’un promoteur classique, ce qui la rend difficilement tractable et plus propice aux arnaques. C’est une structure opaque. Une vraie usine à problèmes", commente le professionnel. Pour les nombreux clients, "la route était faussée dès le départ".  

Les contrats conclus – ceux consultés par Médias24 – sont de type VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Un autre facteur de risque. "Telle qu’elle est prévue par la loi, la VEFA est aujourd’hui impossible à appliquer, notamment en matière de garanties. Seule une poignée de promoteurs, multinationales ou grandes entreprises reconnues, sont capables de souscrire une assurance pour garantir le remboursement des montants payés en cas de non exécution des travaux", poursuit notre interlocuteur. Pour lui, une association d’habitation "n’a ni les moyens ni le droit d’entreprendre des projets VEFA".

Et encore, "la garantie ne couvre que la restitution des sommes concernées. Il faut donc oublier les éventuelles indemnisations sur le non aboutissement du projet".

Des complices éventuels, des plaintes en attente

Dans le cas de Bab Darna, des contrats de réservation ont été conclus comme préalable à l’établissement "d’un contrat préliminaire de cession", et ce avant l’obtention du permis de construire. "Cette pratique est interdite par la loi sur la VEFA", relève Me Elajouti. En épluchant les nombreux contrats, le juriste a constaté l’absence de mentions obligatoires, indiquant notamment, "le numéro du titre de la propriété de l’immeuble objet de la construction, la date et le numéro du permis de construire, etc."

Autant d’éléments troubles qui pouvaient alerter les adhérents. Sachant que les contrats ont été authentifiés par un notaire. Ce dernier "a failli à son devoir d’information", accuse, après coup, ce client dépité. Il soupçonne El Ouardi d’avoir agi avec le concours de plusieurs complices, dont le notaire, un commercial et un directeur général. D’où la plainte pour "escroquerie en bande organisée".  

"Pour l’instant, seul El Ouardi est placé en détention préventive. Nous n’avons pas d’idée précise sur la situation des autres individus, notamment le Directeur général de Sama Al Baida, qui a pourtant signé la majeure partie des contrats de réservation", nous explique Me Mourad Elajouti.

Si les victimes semblent nombreuses, encore faut-il qu'elles se manifestent et formalisent leurs demandes. Ce n'est pas à la portée de tous. " Il faut savoir qu’une grande partie des victimes sont des MRE, certains résidant aux Etats-Unis ou au Congo. Pour ces derniers, il est extrêmement difficile de se déplacer. Doivent-ils se présenter physiquement devant le juge d'instruction où est-ce qu'ils leur suffit de mandater un avocat ? Nous sommes en train d'étudier la question. Il s'agit de préserver leurs droits en tant que partie civile  ", conclut le jeune avocat.

Affaire à suivre...

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