Logement: voici où le gouvernement a failli

Un rapport de la Direction des études du ministère des Finances critique la politique de l’habitat menée jusqu’ici et propose un nouveau paradigme pour offrir un logement décent et abordable aux Marocains. Détails.

Logement: voici où le gouvernement a failli

Le 21 février 2019 à 15:12

Modifié le 21 février 2019 à 15:30

Dans ce rapport sur la politique publique de l’habitat au Maroc, les analystes de la DEPF soulignent d’abord les acquis, comme l'atténuation significative du déficit en logements, passé de 1,24 million d’unités en 2002 à 400.000 unités en 2017, et l'accès à l'habitat de centaines de milliers de ménages des couches défavorisées.
 
Des acquis obtenus grâce à la mise en place de plusieurs chantiers, comme le lancement des programmes de logements sociaux à partir des années 1990, la lutte contre l'habitat insalubre (Villes sans bidonvilles, habitat menaçant ruine...) et l'encouragement du logement destiné aux classes moyennes.
 
Des chantiers menés parallèlement à l’activation de plusieurs leviers : facilitation des procédures (autorisations de construire...), mobilisation du foncier public (12 hectares depuis 2000), octroi d'avantages fiscaux (5,75 milliards de DH en 2018), appui du fonds de solidarité habitat (22,5 milliards de DH depuis 2002), mise en place des fonds de garantie (160.000 ménages bénéficiaires du Fogarim).
 
Malgré les acquis et les moyens mobilisés, plusieurs insuffisances sont relevées par les analystes de la DEPF dans le déploiement de la politique de l’habitat :

- Logement social : ciblage insuffisant des régions et des bénéficiaires

  • Les régions Tanger-Tétouan et Souss-Massa se caractérisent par une surproduction de logements, alors que Rabat-Salé-Kénitra et Béni Mellal Khénifra affichent des déficits importants.
  • Absence de condition stricte sur le revenu comme critère d’éligibilité au programme de logements sociaux à 250.000 dirhams. Les bénéficiaires ne relèvent que très partiellement des couches sociales ciblées : 60% des bénéficiaires sont des ménages ayant un revenu supérieur à 4.000 DH.
  • Par ailleurs, insuffisances en termes de qualité du logement offert par certains promoteurs, en raison de la non prise en compte, au niveau des cahiers de charges, des clauses relatives aux prescriptions minimales d’ordre urbanistique, architectural et technique.

- Dysfonctionnements dans la lutte contre l’habitat insalubre

  • Priorité accordée à la résorption des bidonvilles au détriment des autres types d’habitat insalubre (menaçant ruine, cohabitation…), ce qui a créé un engouement pour les baraques afin de bénéficier d’un lot de terrain : le programme VSB concerne actuellement 421.700 ménages contre une population recensée initialement de 277.500 ménages.
  • Absence de système d’information intégré au niveau national : certains bénéficiaires ont recouru à des pratiques malveillantes pour profiter de plusieurs opérations du programme VSB.
  • Insuffisance en matière de coordination entre les différentes parties prenantes (autorités locales, ministère de l’habitat…).
  • Faible adhésion des ménages cibles aux choix de relogement retenus (zones éloignées…).

- Faible optimisation de la programmation des chantiers

  • Effet d’éviction exercé par le programme de logements sociaux à 250.000 DH sur celui des logements à 140.000 DH.
  • Entraves au développement des villes nouvelles (Tamesna…) : ouverture à l’urbanisation de zones à proximité des nouvelles villes, contribuant au ralentissement des mises en chantier.
  • La distribution des lots R+3 pour le relogement des ménages des bidonvilles a rendu difficile la commercialisation des logements sociaux.

- Offre insuffisante pour les classes moyennes

  • Sur un objectif de 20.000 unités à construire à l’horizon 2016, seules 534 unités ont été réalisées à fin avril 2018.
  • En cause, des mesures incitatives limitées qui n’ont pas attiré les promoteurs immobiliers dont les marges bénéficiaires sont plus importantes dans le segment social.
  • En outre, le dispositif a été conçu de manière uniformisée qui ne tient pas compte des disparités des classes moyennes d’une région à l’autre.

- Soutien public peu efficient

  • 45% des logements à construire sur le foncier public cédé aux partenaires ne sont pas sociaux.
  • 14% des déblocages des crédits du fonds de solidarité habitat ont été attribués à la région de l’Oriental contre 3% pour Tadla-Azilal et 6% pour Fès-Boulmane.

- Insuffisances d’ordre global

  • Soutien pour l’accès à la propriété au détriment de l’appui en faveur du locatif : le dispositif lancé en 2012 et amélioré en 2015 reste insuffisant.
  • Importance de l’informel, en corrélation notamment avec le poids encore élevé de l’auto-construction (plus de 40% de la production de logements), en l’absence de toute initiative pour intégrer l’autopromotion dans le formel.
  • Insuffisance de la mise en œuvre des plans d’aménagement à cause du manque de ressources financières (manque d’innovation en matière d’ingénierie financière). Situation aggravée par une systématisation de l’octroi des dérogations urbanistiques ayant créé une discontinuité dans l’espace urbain et une atteinte à la qualité du cadre de vie dans nos villes.
  • Prépondérance de la main d’œuvre non qualifiée et sous-encadrée, notamment en relation avec les nouvelles normes de construction (parasismiques, efficacité énergétique, lutte contre les incendies...).

Un changement de paradigme est opportun

Face à ces insuffisances, la DEPF estime que l'adoption d'un nouveau de paradigme est nécessaire. Le ministère de l'habitat a adopté un nouveau plan de relance du secteur mais ses premières mesures tardent à se concrétiser.
 
«Le déploiement réussi de la politique de l’habitat devrait impérativement s’appuyer sur une approche en termes d’écosystème. Cette approche, développée par le cabinet international spécialisé dans le logement abordable « Affordable Housing Institute », se base sur une analyse de la chaine de valeur du logement, intégrant les volets nécessaires à la production de logements et ceux liés à l’accès des ménages à ces logements », affirment les analystes du ministère des Finances.
 
Ces derniers expliquent : Dans un écosystème fluide, les promoteurs immobiliers sont en mesure de produire des logements décents auxquels les ménages ont les moyens d’accéder. Un écosystème qui n’arrive pas à ce résultat comprend des maillons faibles qu’il est important d’identifier pour une intervention ciblée de l’ensemble des acteurs concernés, surtout du côté des décideurs publics.


 
L’application de cette approche axée sur les chaînes de valeur au cas du Maroc, permet de faire ressortir que du côté de l’offre :
 
- Le foncier présente un frein pour nombre d’opérateurs,
- La planification urbaine constitue un autre maillon faible de la chaine.
 
Du côté de la demande :
 
- Le maillon « éligibilité » reste faible dans le cas du logement à 250.000 DH : l’accès n’est restreint que par la non propriété même si le revenu permet d’acheter un logement non subventionné.
- L’accès au financement est un autre maillon faible. La garantie étatique FOGARIM n’intéresse plus que deux banques alors que toutes les autres sont éligibles à accorder des prêts à l’habitat assortis de cette garantie.
 
« Cette brève analyse de la chaine de valeur de l’habitat montre qu’il existe encore des leviers d’intervention qui permettraient d’améliorer l’accès au logement abordable sans nécessairement passer par davantage de subventions. Des leviers déterminants ont été identifiés à l’échelle mondiale pour améliorer l’accessibilité à un logement décent pour toutes les couches sociales, d’où la notion du logement abordable (dépense de 30% à 40% du revenu du ménage) », affirment les analystes de la DEPF.
 
Ces leviers sont :

La mobilisation du foncier, à travers de multiples moyens, dédié à la construction de différents types de logements qui devraient être abordables à une population diversifiée.
Une meilleure utilisation des facteurs de production sur toute la chaîne de valeur de la construction, de l’approvisionnement jusqu’à la maintenance.
- L’amélioration des conditions d’accès au financement aussi bien pour les acquéreurs que pour les promoteurs.
 
Pour que ces leviers soient actionnés d’une manière efficace, des prérequis sont nécessaires :
 
-  Définir des objectifs clairs en matière de production, une délimitation des seuils de revenus et d’abordabilité, ainsi que la mise en œuvre des standards des différents types de logements
-  Réunir les conditions propices de gestion :

  • Mise en œuvre d’une gouvernance locale dédiée avec une simplification des procédures,
  • Engagement affirmé de la communauté constituée des différentes parties prenantes (y compris les ménages cibles) avec une qualification rigoureuse des bénéficiaires,
  • Création des mécanismes de suivi de toutes les possibilités de financement étatique (dépenses fiscales accordées au logement abordable, la plus-value foncière...),
  • Adoption d’un modèle de livraison adapté au contexte local.

« La réussite de la politique de l’habitat est tributaire de son aptitude à mettre sur le marché de l’immobilier des produits logements de qualité et à un prix abordable pour chaque classe sociale. Cette réussite dépend, également, de sa capacité d’anticipation des changements de besoins futurs afférents aux logements en relation avec les mutations démographiques et socio-économiques », concluent les analystes de la DEPF qui ont également élaboré des proposition pour maximiser les retombées économiques et sociales de la politique de l’habitat au Maroc.

>>Lire aussi: Immobilier : la crise s’aggrave, les promoteurs tirent la sonnette d’alarme

Logement: voici où le gouvernement a failli

Le 21 février 2019 à15:30

Modifié le 21 février 2019 à 15:30

Un rapport de la Direction des études du ministère des Finances critique la politique de l’habitat menée jusqu’ici et propose un nouveau paradigme pour offrir un logement décent et abordable aux Marocains. Détails.

Dans ce rapport sur la politique publique de l’habitat au Maroc, les analystes de la DEPF soulignent d’abord les acquis, comme l'atténuation significative du déficit en logements, passé de 1,24 million d’unités en 2002 à 400.000 unités en 2017, et l'accès à l'habitat de centaines de milliers de ménages des couches défavorisées.
 
Des acquis obtenus grâce à la mise en place de plusieurs chantiers, comme le lancement des programmes de logements sociaux à partir des années 1990, la lutte contre l'habitat insalubre (Villes sans bidonvilles, habitat menaçant ruine...) et l'encouragement du logement destiné aux classes moyennes.
 
Des chantiers menés parallèlement à l’activation de plusieurs leviers : facilitation des procédures (autorisations de construire...), mobilisation du foncier public (12 hectares depuis 2000), octroi d'avantages fiscaux (5,75 milliards de DH en 2018), appui du fonds de solidarité habitat (22,5 milliards de DH depuis 2002), mise en place des fonds de garantie (160.000 ménages bénéficiaires du Fogarim).
 
Malgré les acquis et les moyens mobilisés, plusieurs insuffisances sont relevées par les analystes de la DEPF dans le déploiement de la politique de l’habitat :

- Logement social : ciblage insuffisant des régions et des bénéficiaires

  • Les régions Tanger-Tétouan et Souss-Massa se caractérisent par une surproduction de logements, alors que Rabat-Salé-Kénitra et Béni Mellal Khénifra affichent des déficits importants.
  • Absence de condition stricte sur le revenu comme critère d’éligibilité au programme de logements sociaux à 250.000 dirhams. Les bénéficiaires ne relèvent que très partiellement des couches sociales ciblées : 60% des bénéficiaires sont des ménages ayant un revenu supérieur à 4.000 DH.
  • Par ailleurs, insuffisances en termes de qualité du logement offert par certains promoteurs, en raison de la non prise en compte, au niveau des cahiers de charges, des clauses relatives aux prescriptions minimales d’ordre urbanistique, architectural et technique.

- Dysfonctionnements dans la lutte contre l’habitat insalubre

  • Priorité accordée à la résorption des bidonvilles au détriment des autres types d’habitat insalubre (menaçant ruine, cohabitation…), ce qui a créé un engouement pour les baraques afin de bénéficier d’un lot de terrain : le programme VSB concerne actuellement 421.700 ménages contre une population recensée initialement de 277.500 ménages.
  • Absence de système d’information intégré au niveau national : certains bénéficiaires ont recouru à des pratiques malveillantes pour profiter de plusieurs opérations du programme VSB.
  • Insuffisance en matière de coordination entre les différentes parties prenantes (autorités locales, ministère de l’habitat…).
  • Faible adhésion des ménages cibles aux choix de relogement retenus (zones éloignées…).

- Faible optimisation de la programmation des chantiers

  • Effet d’éviction exercé par le programme de logements sociaux à 250.000 DH sur celui des logements à 140.000 DH.
  • Entraves au développement des villes nouvelles (Tamesna…) : ouverture à l’urbanisation de zones à proximité des nouvelles villes, contribuant au ralentissement des mises en chantier.
  • La distribution des lots R+3 pour le relogement des ménages des bidonvilles a rendu difficile la commercialisation des logements sociaux.

- Offre insuffisante pour les classes moyennes

  • Sur un objectif de 20.000 unités à construire à l’horizon 2016, seules 534 unités ont été réalisées à fin avril 2018.
  • En cause, des mesures incitatives limitées qui n’ont pas attiré les promoteurs immobiliers dont les marges bénéficiaires sont plus importantes dans le segment social.
  • En outre, le dispositif a été conçu de manière uniformisée qui ne tient pas compte des disparités des classes moyennes d’une région à l’autre.

- Soutien public peu efficient

  • 45% des logements à construire sur le foncier public cédé aux partenaires ne sont pas sociaux.
  • 14% des déblocages des crédits du fonds de solidarité habitat ont été attribués à la région de l’Oriental contre 3% pour Tadla-Azilal et 6% pour Fès-Boulmane.

- Insuffisances d’ordre global

  • Soutien pour l’accès à la propriété au détriment de l’appui en faveur du locatif : le dispositif lancé en 2012 et amélioré en 2015 reste insuffisant.
  • Importance de l’informel, en corrélation notamment avec le poids encore élevé de l’auto-construction (plus de 40% de la production de logements), en l’absence de toute initiative pour intégrer l’autopromotion dans le formel.
  • Insuffisance de la mise en œuvre des plans d’aménagement à cause du manque de ressources financières (manque d’innovation en matière d’ingénierie financière). Situation aggravée par une systématisation de l’octroi des dérogations urbanistiques ayant créé une discontinuité dans l’espace urbain et une atteinte à la qualité du cadre de vie dans nos villes.
  • Prépondérance de la main d’œuvre non qualifiée et sous-encadrée, notamment en relation avec les nouvelles normes de construction (parasismiques, efficacité énergétique, lutte contre les incendies...).

Un changement de paradigme est opportun

Face à ces insuffisances, la DEPF estime que l'adoption d'un nouveau de paradigme est nécessaire. Le ministère de l'habitat a adopté un nouveau plan de relance du secteur mais ses premières mesures tardent à se concrétiser.
 
«Le déploiement réussi de la politique de l’habitat devrait impérativement s’appuyer sur une approche en termes d’écosystème. Cette approche, développée par le cabinet international spécialisé dans le logement abordable « Affordable Housing Institute », se base sur une analyse de la chaine de valeur du logement, intégrant les volets nécessaires à la production de logements et ceux liés à l’accès des ménages à ces logements », affirment les analystes du ministère des Finances.
 
Ces derniers expliquent : Dans un écosystème fluide, les promoteurs immobiliers sont en mesure de produire des logements décents auxquels les ménages ont les moyens d’accéder. Un écosystème qui n’arrive pas à ce résultat comprend des maillons faibles qu’il est important d’identifier pour une intervention ciblée de l’ensemble des acteurs concernés, surtout du côté des décideurs publics.


 
L’application de cette approche axée sur les chaînes de valeur au cas du Maroc, permet de faire ressortir que du côté de l’offre :
 
- Le foncier présente un frein pour nombre d’opérateurs,
- La planification urbaine constitue un autre maillon faible de la chaine.
 
Du côté de la demande :
 
- Le maillon « éligibilité » reste faible dans le cas du logement à 250.000 DH : l’accès n’est restreint que par la non propriété même si le revenu permet d’acheter un logement non subventionné.
- L’accès au financement est un autre maillon faible. La garantie étatique FOGARIM n’intéresse plus que deux banques alors que toutes les autres sont éligibles à accorder des prêts à l’habitat assortis de cette garantie.
 
« Cette brève analyse de la chaine de valeur de l’habitat montre qu’il existe encore des leviers d’intervention qui permettraient d’améliorer l’accès au logement abordable sans nécessairement passer par davantage de subventions. Des leviers déterminants ont été identifiés à l’échelle mondiale pour améliorer l’accessibilité à un logement décent pour toutes les couches sociales, d’où la notion du logement abordable (dépense de 30% à 40% du revenu du ménage) », affirment les analystes de la DEPF.
 
Ces leviers sont :

La mobilisation du foncier, à travers de multiples moyens, dédié à la construction de différents types de logements qui devraient être abordables à une population diversifiée.
Une meilleure utilisation des facteurs de production sur toute la chaîne de valeur de la construction, de l’approvisionnement jusqu’à la maintenance.
- L’amélioration des conditions d’accès au financement aussi bien pour les acquéreurs que pour les promoteurs.
 
Pour que ces leviers soient actionnés d’une manière efficace, des prérequis sont nécessaires :
 
-  Définir des objectifs clairs en matière de production, une délimitation des seuils de revenus et d’abordabilité, ainsi que la mise en œuvre des standards des différents types de logements
-  Réunir les conditions propices de gestion :

  • Mise en œuvre d’une gouvernance locale dédiée avec une simplification des procédures,
  • Engagement affirmé de la communauté constituée des différentes parties prenantes (y compris les ménages cibles) avec une qualification rigoureuse des bénéficiaires,
  • Création des mécanismes de suivi de toutes les possibilités de financement étatique (dépenses fiscales accordées au logement abordable, la plus-value foncière...),
  • Adoption d’un modèle de livraison adapté au contexte local.

« La réussite de la politique de l’habitat est tributaire de son aptitude à mettre sur le marché de l’immobilier des produits logements de qualité et à un prix abordable pour chaque classe sociale. Cette réussite dépend, également, de sa capacité d’anticipation des changements de besoins futurs afférents aux logements en relation avec les mutations démographiques et socio-économiques », concluent les analystes de la DEPF qui ont également élaboré des proposition pour maximiser les retombées économiques et sociales de la politique de l’habitat au Maroc.

>>Lire aussi: Immobilier : la crise s’aggrave, les promoteurs tirent la sonnette d’alarme

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